不動産投資でスルガ銀行を利用するときの知っておくべき注意点

ポイント 高金利でも収支的に問題ないか確認する必要がある

不動産投資でスルガ銀行を利用するときの知っておくべき注意点

不動産投資について行動を起こし始めると必ず耳にするのがスルガ銀行です。スルガ銀行は静岡県に本店を置く地方銀行で、いくつか特徴があり、不動産投資を始める方には注意するべき点がいくつかあります。
 

木箱
 

特徴の1つ目は金利が4.5%と、スルガ銀行は他行に比べてとても高金利です。一部のエリアでは金利が若干下がるケースもあるようですが、高金利には変わりありません。ここまで高金利になると、不動産投資においては一桁ぐらいの利回りではキャッシュフローを残すことは、自己資金を相当投入しない限りは厳しくなってきます。

では、どれくらいの利回りが必要かというと、最低でも11%以上はほしいところです。しかし、昨今の不動産投資市場の盛り上がりで、物件価格は高騰、利回りは低下してきております。RCや重量鉄骨の利回りは首都圏だと、一桁台の利回りが主流です。

ここで注意点としては、一桁代の利回りでスルガ銀行の高金利を利用して、提案してくる不動産投資業者がかなり存在します。スルガ銀行はRCや鉄骨であれば、融資期間25年から30年の長期融資が可能になってくるため、あたかも収支的には問題ないような提案をしてくるのです。

特に不動産投資を始めたばかりの方は物件を購入したい気持ちから焦る気持ちも分かりますが、スルガ銀行を利用する場合は収支に問題がないか特に確認する必要があります。
 

ポイント 借換えを意識してエリア選定をする

不動産投資でスルガ銀行を利用するときの知っておくべき注意点

スルガ銀行のもう一つの特徴としては、融資エリアが広いということです。一般的な銀行は支店周辺であれば、融資の検討ができます。ですから全国に支店のある都市銀行や、日本政策金融公庫などがエリアは広いことは有名です。そして投資家自身の住所をどこに置いているか、法人であれば、どこで登記をしているかによって融資可能かどうか判断されます。

スルガ銀行はというと、全国に支店があるわけではないですし、住所も支店の近くになくても融資の可能性があります。そしてエリアも地方銀行の中では大変広く、関東以外のところも融資が可能になっています。

では、利回りさえ良ければどこでもいいかとうと、そういうわけでもありません。スルガ銀行を利用して不動産投資を検討しているのであれば、物件所在地はあることを意識して資金を借り入れる必要があります。それは借換えです。スルガ銀行の金利は4.5%です。他行から比べれば間違いなく高金利です。いつかは借換えの検討をする方がほとんどではないでしょうか。
 

通帳と電卓
 

ただその借り換えで問題になってくるのが、エリアの問題です。スルガ銀行はの融資可能エリアはかなり広いですが、他行は一部の銀行を除いてとてもエリアが狭いのです。大事なことは、借換えの際に、次はどこの銀行が貸してくれそうなのかを十分頭に入れておく必要があります。

例えば自分が関東に住んでいるのに、北海道や、関西などの遠隔地で借換えをしようとすると、相談できる金融機関が限られてしまい、最悪借換えができずに、そのまま高金利で借り続けなければならない状況になってしまいますので十分注意が必要です。
 

ポイント 借換えのために耐用年数、積算評価を意識する

不動産投資でスルガ銀行を利用するときの知っておくべき注意点

そして最後の注意点として、耐用年数と収益還元評価についてです。多くの銀行は建物の耐用年数以上では融資をしてくれません。そして収益性を考慮した収益還元評価以外にも、土地建物の担保評価を含めて総合的判断で融資の可否を決める金融機関もあります。

スルガ銀行は、社内基準の属性をクリアし、収益性に問題なく建物が鉄骨やRCであれば、積算評価が低くても融資をしてくれるのです。
 

金融窓口
 

しかし、そこで問題になってくるのがやはり借り換えのときです。物件購入時は積算評価が低く、耐用年数オーバーでも収益性が良かったから融資してもらえたものの、借り換えのために他行に相談したら、耐用年数以上はダメ、積算評価が低いからダメと言われて借り換えできないケースがあります。

現在の不動産市場で、積算評価も高い、耐用年数以内、収益性も高い物件はなかなかありませんが、借換えを将来検討しているのであれば、この辺のことはしっかりと考慮して物件探しをする必要があります。