不動産投資で家賃収入を上げて手元にキャッシュを残す方法

ポイント 空室をなくすためには意識を変える

不動産投資で家賃収入を上げて手元にキャッシュを残す方法

不動産投資で儲けるためには空室をなくすことが、家賃収入の最大化につながります。ではまず家賃収入を増やすためには、何から始めるかというと、実は不動産投資に対する自分の意識を変えることなのです。具体的には、空室は悪だと認識して、少しでも家賃収入をアップさせる意気込みが重要です。
 

マインド
 

不動産投資を始めると自主管理以外の大家さんは管理会社へ入居者の募集をお願いすることが多いので、どうしても不動産投資を始めると管理会社へ任せがちになります。しかし、不動産投資を成功させるためにも管理会社任せにしていては家賃収入は増えません。

主な業務は管理会社へ任せても、不動産投資でうまくいくため、つまり家賃収入を上げるためには大家さん自身ができることはいくつもあるのです。

一例ですが、私は自分の物件のレントロールを持って物件周辺の管理会社へ入居付けのお願いに回るということをよくやっています。そこで最初に気がついたのは私の物件の空き部屋について知らない業者が大半だったことです。しかしその訪問をきっかけに私を知ってもらったことで、早い段階で入居が決まり家賃収入が一気に増えた経験があります。

とはいえ訪問は年に何度もやる必要はなく、普段はメールでのやりとりで十分です。名刺交換した際に必ず、担当者のメールアドレスが書いてありますので、新たに退去がでたときや、リフォームをして部屋がきれいになったときなど随時メールで連絡するだけでも効果があり、家賃収入アップにつながるのです。
 

ポイント 空室をなくすためには差別化する

不動産投資で家賃収入を上げて手元にキャッシュを残す方法

そして、空室を0にするためには他にもやるべきことがあります。競合物件の家賃設定調査もそのうちの1つです。たとえば募集時の家賃設定が周辺の競合物件と比較して明らかに高いと入居付けが厳しくなってきます。

家賃以上の部屋に何か付加価値でもない限りは家賃を大幅に上げることは難しいので、他のもので差別化する努力が必要なのです。

とはいえ大幅なリフォームが必要かというとそうではありません。もちろん最低限のリフォームは必要ですが、アクセントをつけていくと同じ部屋でも印象が大幅に変わります。例えば、
 

  • アクセントクロスをつける
  • コンセントカバーを新しいものに変える
  • 証明器具をちょっとお洒落なものにする
  • 家具付きにする
  • 玄関に鏡をつける
  •  

    などあります。どれも金額的にはあまりかける必要もなく、費用対効果は抜群で、家賃を上げることも可能なケースもあります。しっかり空室対策を意識している大家さんでこの辺りのことは当然のように実行して家賃下落を極力防いでいるのです。

    そして私が早く入居を決めるために必ずやっていることがあります。それはモデルルームを作ることです。
     

    整っている部屋
     

    具体的には、部屋にマットやテーブルなど、その人が入居してもらった後に生活がイメージしやすいようにしているのです。

    サラリーマン大家の増加と共に同じことをしている大家さんはたくさんいます。その反面、全くそのような空室対策をしない大家さんがいますので家賃下落リスクを考慮しても、やらないよりやった方が効果があるのは明白です。
     

    ポイント 空室対策で大事なことは気遣いと感謝

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    そして、空室対策で大事なことは入居見込みの方への気遣いです。空室対策の本によく書いてあることですが、
     

  • 内覧してくれた人向けにメッセージボードを書いて置いておく
  • 簡単な生活用品のプレゼント
  • 初期費用をおさえるためのフリーレント
  • 入居特典のディズニーチケットや家電製品のプレゼント
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    など、他の部屋との差別化をしていかなければ今のような大空室時代に高い入居率の維持、現状の家賃設定維持をしていくことは難しいのです。
     

    ありがとう
     

    もう1つ大事なことがあります。それは管理会社の担当者とうまく連携をとることです。部屋の内覧者の中には、ここだけ変われば入居したいというときがあります。

    そのような希望を聞いたらすぐに大家に連絡をする対応の早さが必要になりますので、普段から担当者とは密に連絡を取り合い、コミュニケーションをとっておく必要があるのです。

    そして部屋を決めてくれた時には、心から感謝する必要あります。大家さんの中には、担当者と一緒に飲みに行ったりして信頼関係を気づいている人がいるぐらいですので、いただく家賃の一部を担当者に還元するという方法もあります。

    一番大事なことは空室をなくすという意識を持つことです。意識が変われば行動が変わって高い入居率の維持、家賃下落を回避できるようになるのです。