不動産投資で高利回り物件の特徴と注意点とは

ポイント 高利回り物件の裏に潜むもの

不動産投資で高利回り物件の特徴と注意点とは

不動産投資を始めようと決心すると、本当に数多くのことで悩むことが出てきます。不動産投資を始めると言っても、木造かRC、地方か都会、新築か中古など考えればきりがありません。その中でも多数の人が悩むのが不動産投資の「利回り」ではないでしょうか。
 

予算確認
 

不動産投資の利回りとは、物件価格に対して年間どれくらいの家賃収入があるかどうかという指標です。もちろん不動産投資をする上では、これは高いに越したことはありません。しかし、利回りが高ければ高いほど特徴や問題が数多くあります。高利回り物件の注意点やリスクについてお伝えします。不動産投資を検討する上で重要なところなのでしっかりとおさえておいてください。
 

ポイント 高利回り物件は中古が多い

不動産投資で高利回り物件の特徴と注意点とは

高利回り物件の特徴で多いのは、建物の耐用年数を超えたいわゆる中古物件がほとんどです。そこで高利回り物件で問題なりやすいのが、建物や貸し出す部屋の状況がきれいかどうかです。
 

古い集合住宅
 

これは売主さんにもよりますが、お金をかけてきれいに物件管理をしている人もいれば、金融資産に余裕のある地主さん系大家さんに多いのですが、全く修理修繕をしない人も中にはいます。建物がきれいな状態であれば問題ありませんが、建物や部屋がボロい場合、きれいにリフォームしなければなりません。

その場合はリフォーム費用も予算に入れておく必要があります。そうしないと高利回りで収益性が良いと思てって購入したにもかかわらず、予想もしていなかったリフォーム費が発生してしまい、高利回りを期待していたにもかかわらず収支的に魅力がなくなり、想定利回り通りにならなくなってしまうのです。
 

ポイント 高利回り物件周辺の賃貸需要を確認するべき

不動産投資で高利回り物件の特徴と注意点とは

高利回り物件の注意点はまだあります。それは、賃貸需要が乏しい地域に位置しているケースがあります。それは特に地方に多いのですが、ものすごい高利回りだけれども、いざ物件資料の問い合わせをしたら、入居率が全体の50%以下やひどいときは全室空室ということもあります。その時の大家さんが入居付けをしてないケースもありますが、賃貸需要が少なく、入居付けに困ってしまっている場合もあるのです。賃貸経営で失敗しない大原則は賃貸需要があるかないかです。いくら安くて利回りが高いとしても賃貸需要がなければ購入してはいけなのです。

もし現金一括で購入ということであれば問題ありませんが、資金効率はあまりよくないでしょう。賃貸需要があるかないかは、物件周辺の管理会社へヒアリングすることで確認することができます。ここだけは外さないでください。賃貸経営で成功するかしないかはここで分かれると言っても過言ではありません。
 

ポイント その高利回り物件、どこの銀行が貸してくれる?

不動産投資で高利回り物件の特徴と注意点とは

最後に、高利回り物件にはある問題が発生しやすいです。それは「融資」です。冒頭で高利回り物件は築年数がかなり経過しているものが多いとお伝えいたしました。高利回り物件で問題になってくるのが、銀行は耐用年数以上の融資です。木造なら22年、重量鉄骨なら34年、RCなら47年と法定耐用年数が決まっており、この年数を超えている物件はもちろん、耐用年数がまだ残っていたとしても長期融資の期待することはできません。

ではどうすればよいかというと、銀行の中でも耐用年数以上で融資をしてくれる銀行もありますので、そのような銀行探しをする。もしくは耐用年数が長いRCを買う、長期融資が期待できる新築や築浅の物件を狙っていく必要があるのです。
 

打ち合わせ
 

その理由は融資期間を少しでも長くするためです。融資期間が日本政策金融公庫のように10年や15年の短い融資期間だと、月々の返済金額が高くなり手元に残る家賃収入が少ない、もしくは場合によっては多少の高利回り物件ぐらいでは赤字になってしまうのです。

短い融資期間で返済スピードを早めて、早期に自分の資産にしていく目的以外の人は、できるだけ長期の融資を組み手元に残るお金を増やしていく必要があります。高利回り物件を狙っていくのであれば、建物や部屋の状況、賃貸需要、融資の組み方が大変重要になってきますので、高利回りだけという理由で収益物件選びをするのではなく総合的に判断していきましょう。