失敗する不動産投資とは?

ポイント セールストークには要注意

失敗する不動産投資とは!ここだけは知っておきたい!

 
藤本光秀
 

不動産投資の失敗と聞くとどのようなことを思い浮かべるでしょうか。私が思う不動産投資の失敗は借金をして不動産投資を始めたものの、想定していた家賃が入ってこない、予想外の大きい出費があり月々の銀行返済ができなくなってしまうといのが失敗かと思います。

ではどのような場合にそのような状況になってしまうのかご紹介いたします。最近、不動産投資でよく聞く失敗と言えば新築ワンルームマンション投資です。これを買ってしまったばかりに売れない持ち続けられない八方塞がり状態の人が増えてきています。

この不動産投資の一番の失敗原因は利回りが極端に低いことです。新築ワンルームマンションは新築で販売されているときが、最も価格が高い時期なのです。それは業者の利益がたっぷりと上乗せされているからです。

利回りが4%から5%ほどで、全て借金をして不動産投資を始めた場合、固定資産税や管理費用等も考慮すると最初から持ち出し、つまり月々の家賃から銀行返済や管理費の支払いができない状態になってしまっている人もいます。なぜこのような失敗をしてしまったかというと、営業マンの甘いセールストークにのってしまったからです。

どのようなセールストークかというと、会社員が不動産投資を始めれば節税対策になる、団体信用生命保険に入るから保険の代わりになる、30年後借金のない土地と建物が手に入るなどのトークがよく使われます。

しかし、物件を購入して毎月すぐに赤字になってしまうような物件を普通に提案してきます。そのような物件を買ってしまうと本当の失敗です。

不動産投資で失敗しないためにはキャッシュフローがしっかりあるかどうかです。節税ができても、生命保険の代わりになっても、月々の銀行返済や管理費を払って手元に潤沢な現金が残らなければ不動産投資としては失敗になる可能性がとても高くなります。

ひどい業者はキャッシュフローが赤字が確定している物件をあたかも良い物件ですよという感じで提案してくる担当者もいるのです。

どのように提案してくるかというと、節税の話し、団信の話しをした後に、『月々の収支は数万円赤字ですが、たった数万円払い続けるだけで30年後現在数千万の土地建物が手に入れられますよ』となどと言ってくるのです。本当にあり得ない話です。

世の中にはそのようなセールストークで物件を購入してしまい、月々のキャッシュフローが赤字、売ろうとしても値下がりしてしまっていて売れずに困っている人がいます。
 

ポイント 無理のない返済計画が重要

失敗する不動産投資とは!ここだけは知っておきたい!

不動産投資の失敗は他にもあります。それは無理のある収支で物件を購入してしまったケースです。銀行から借金をして始めた場合、もちろん月々の返済があります。その返済は毎月通帳に入ってくる家賃から支払われるのですが、大事なことは入ってくる家賃に対する返済比率の割合です。

例えば毎月100万家賃が入ってきて月々の銀行返済などが40万円であれば返済比率が40%、50万なら50%という感じです。一般的には40%以下なら安心、40%~60%は普通、60%以上はやや高いと言われています。

しかしこの返済比率が70%、80%、ひどいとそれ以上の高い返済比率で物件を購入している人がいるのです。この比率が高ければ高いほど不動産投資で失敗する可能性が高まります。

なぜかというと家賃は下がることはあっても年数が経つにつれて下がることはあっても上がることはありません。そして必ず空室期間もありますし、管理費などの諸経費、固定資産税などの経費もかかってきます。返済比率が高いとこれらのランニングコストも含めると持ち出しになる可能性が高いのです。
 

みっつあん
 

ではどうすればこの返済比率を下げるかというと、主に2つあります。1つ目は自己資金を多く入れることです。そうすることによって借入れが少なくなるので月々の返済が少なくなるからです。

2つ目は銀行融資の金利を少しでも低く、25年から30年の融資を引くことです。高い金利かつ短期の借入れ期間になると毎月の返済が高額になり手元に家賃が残らなくなってしまいます。

しかし、中古物件になると構造にもよりますが、一部の金融機関を除いて銀行は耐用年数以上で融資をしてくれません。木造の耐用年数は22年、RCだと47年となっています。

ではRCのほうが融資期間が長くなるからいいかというと、そうでもありません。木造でも融資期間や利回り次第では良い物件になります。RCの利回りは低くなりがちですので、低金利、長期の借入れ期間で始めることが重要になってきます。

不動産投資で失敗している人のパターンとして無理な返済計画をしてしまったケースでは、購入する物件の利回りと銀行の融資条件が合ってなく、月々の銀行返済に困るケースがほとんどです。

物件を購入するときには、利回りの高さに注目するのではなく、自分自身の属性で最も条件がよい融資条件を出してくれる銀行がどこなのかを把握して購入していかないと、痛い目に合ってしまうかもしれません。
 

ポイント まだまだある不動産投資の失敗

失敗する不動産投資とは!ここだけは知っておきたい!

土地を所有している方に多い失敗例をご紹介します。現在地方中心に大手アパート建築会社の新築アパートやマンションの建築が止まりません。以前からこの動きはあったのですが、最近は今まで以上に新築アパートの建築が止まりません。

それはなぜかと言うと、税制改正もあり相続税対策のため田畑でアパート経営を始める人が増えてきているからです。今まで全く活用されていなかった土地にアパートを建てて、その建物自体を建築会社にまるごと貸してしまいます。建物を借りた業者はそれを一般の人へ貸し出すサブリースビジネスをしているのです。地主さんは建物全て借り上げてもらうので空室の心配がないというメリットで始めるのですが、ここに問題点があります。

それは借り上げ家賃は未来永劫一定ではないということです。一番多いのは建築して10年も経過すると借り上げ家賃の引き下げ交渉が始まります。その交渉に応じないと借り上げを打ち切るという強迫をされるケースもあるようです。仕方なく借り上げ家賃引き下げに応じると、月々の銀行返済金額の方が多くなってしまい、先祖代々の土地を手放すことになってしまうのです。
 

みっつあん
 

まだまだ他にも失敗例はあります。それは物件の入居をある一定の需要に頼っている場合です。それは物件近くに大学や工業団地に位置していると、学生や派遣社員に依存していると痛い目にあうかもしれません。

まず学生の場合、学生は当たり前ですが数年で卒業します。物件の入居者の多くが大学4年生で卒業と同時に一斉に退去されてしまうことがあるのです。

また、派遣社員が入居者が多いケースでは、景気悪化した際に部屋を借りている企業の業績が悪くなり、リストラをして派遣社員をクビにすることはよくあります。これらのように一定の需要に依存してしまうと、一気に入居率が悪くなることがあるのです。

このリスクを避けるためには物件購入時に、近隣に大学や工業団地があれば入居者の属性はどのような人なのかを確認する必要があります。業者から物件資料をもらうときはマイソクとレントロールという資料が必ずあります。マイソクとは物件の概要書のようなもので、レントロールは物件の部屋ごとに家賃いくらで貸しているかなどが記載されています。

部屋探しをしている人を装って物件の管理会社へ連絡して入居者が学生や派遣社員に偏っているかいないかなど調べる方法もあります。管理会社の人に聞くと意外にいろいろ教えてくれるものです。