こういう物件を提案されたら要注意!

ポイント 条件が良すぎる

こういう物件を提案されたら要注意!

中間省略登記

不動産投資を始めようとして、不動産会社から資料請求していくと、このような物件がけっこう出てきます。どのような物件かというと、銀行融資承認済み、空室全てリフォーム後引き渡し、1年間空室保証付、仲介手数料無料などの条件が付いている物件です。これらの条件だけ見ると、いたれりつくせりで良いかも!と思おうはずです。しかし、何でこんなに条件が良いの?と疑問にも思うでしょう。しかし、それには、裏側がしっかりとあるのです。

それは何かというと不動産会社の転売の可能性大です。おかしいと思いませんか?空室リフォームすること、空室保証、仲介手数料無料など、どれもお金がかかる話しにも関わらず、それら全て無料。不動産会社がどこで儲けているかというと、中間省略登記という手法を使って転売しているのです。
 

ポイント 中間省略登記とは・・

中間省略登記は転売のために最近の不動産投資では活発に行われております。どういうものかというと、Aさんという売主が物件を売ろうとします。その物件は相場よりもかなり割安で、そこに目を付けた不動産会社Bがその物件を購入するための契約をします。そして、さらにその物件を買い主のCに売却するのです。通常は売主Aから不動産会社Bへ所有権の移転登記をするのですが、中間省略登記では、Bが所有権の移転登記をせずに買主のCへ直接所有権の移転登記をする手法です。

不動産会社Bのメリットは、登記しなければ不動産取得税や登記費用が発生しませんので登記を省略するほうがメリットがあるのです。原則はAからB、BからCへ名義の移転をしてそれぞれの移転を登記簿に記載する必要があります。以前は実務上のことから、合法的に行われておりました。しかし、法改正でで、それぞれの登記をしなければならないことにはなったのですが、業界からの反発もあり新しい契約形態が開発されました。それが新中間省略登記というものです。
 

ポイント 新中間省略登記とは

では新中間省略とはどのようなものかと言うと、まず売主Aが不動産会社Bと売買契約をします。その際に、「第三者のための契約」と特約を付けるのです。つまり買主Cのための契約ってことです。そして不動産会社Bは買主Cと売買契約を結びます。その後は、CがBに、BがAに売買代金を支払い、AからCへ直接所有権の移転をさせるのです。

例として、売主Aが7000万で不動産会社と売買契約、その後BはCと1億の売買契約を行い、CはBへ1億円の代金を支払い、BはAへ7000万を支払い、所有権がAからCへ移転し、不動産会社Bは3000万を抜く感じです。この例のようにかなり大きく利益がでてくるから、リフォーム費用や、空室保証、仲介手数料が無料にすることができるのです。

中間省略登記の特徴として、近隣類似物件と比較すると利回りが低い(業者の利益がのっているため)、スルガや静岡銀行とタッグを組んでいる特徴があります。安く仕入れて高く売る。商売の基本ですが、投資家目線で考えれば注意が必要です。

このような物件が全て悪いわけではありません。自分自身がその物件で利用できる金融機関の融資条件で十分キャッシュフローが出るようであれば購入対象になります。しかし、なかにはものすごい業者の利益がのせられていて明らかに割高だったり、賃貸需要が低い地域で空室率が高いにも関わらず強引に融資付けをしてくるケースもあります。

注意点としては、物件周辺の築年数や構造等を比較しながら相場を知っておく必要があります。また、もし中間省略物件と分かったら、基本に戻って、そもそも賃貸需要があるかないか、どのような融資条件なのか、十分なキャッシュフローでが残せるかどうか見極めていく必要があるのです。

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