不動産投資で物件を売却したときのメリットデメリット

ポイント 物件を購入したくなる価格水準はどこか

不動産投資で物件を売却したときのメリットデメリット

窓

売却に出していた物件にようやく希望通りの金額で買付けが入りました。最初は、相場よりも価格が高いかなと思う設定でだしていたのですがなかなか売れませんでした。そして数か月前から少しづつ価格を下げて、やっと買付けが入ったのです。売却するときに大事なのは、やはり自分が融資を利用して購入したように、購入者がどこの銀行で融資を受けて物件を購入してくれるのかイメージしておく必要があります。

そもそも売主が考えることではない余計なことですが、スムーズに売却するためには必要なのです。そして売却をお願いしていた不動産会社の担当者にもその情報をしっかりと伝えて活動してもらうようにしました。しかし、今回売却はなかなか決まりませんでした。物件の見学にはかなりのお客さんが行っているにも関わらず、買付けが入りませんでした。担当者に毎週連絡して、断り理由をヒアリングすると、一番の理由が良く分かりました。

それは、「1人の入居者の家賃設定が突出して高いこと」でした。利回はそこそこよい、しかし、その入居者が退去してしまった場合に、利回りが急激に下がってしまうのです。ですから物件購入を検討している人は、退後の家賃設定で表面利回りを計算してきます。そりゃそうですよね、私でも同じことを考えているはずです。しかし、売却となるとやっぱり少しでも高く売りたいと思うものです。

だから少しづつ価格を下げて行って高い家賃を払った人が退去してしまって新しい家賃設定でも物件を購入したくなる価格水準はどこなのか慎重に見極めたのです。売却でいきなり安く売るのではなく、大事なのは買い手が物件を購入したくなる価格水準がどれくらいなのか見極める必要があるのです。
 

ポイント 物件の売り時は満足したとき

今回売却が済めば、銀行の残債、譲渡所得税を計算してもかなり現金が残ります。物件を売却するときには注意点がいくつありあす。1つ目は、不動産の売却益は税金がとても高いことです。特に物件を購入してから5年以内の売却は、税率が高く設定されているため意外にお金が残らなかった気がするかもしれません。

今回私が短期で売却をした理由は、今の不動産市場がいつまで続くか分からないからです。ここ2年くらいは収益不動産価格が高騰して利回りは低下してきています。しかし、いつ日本の景気が悪くなり銀行の融資が厳しくなってしまい、不動産価格が下がるか分からないのです。だから税率は高いものの利益を確定しておきたいと思いました。

確かに物件を購入してから5年経てば税率は半分ぐらいになりますし、残債も減っています。その時の相場が上昇相場であれば問題ありませんが、景気が急激に悪化しているようであれば、物件価格が下がってしまうことも考えておかねければなりません。株式投資でよくある「あの時売っておけばよかった」にならないように欲張りすぎず利益を確定しておきたいんですね。良い景気や相場が終わるのはいつになるか分かりません。物件の売り時は利益に自分が満足したときではないでしょうか。

物件を売却するときの注意点の2つ目は、物件を購入した時の経費(仲介手数料、登記費用、不動産取得税)を取得価格に含めるられ、売却したときの仲介手数料や抵当権抹消費用を売却価格から差し引けます。そのためには領収書をしっかりと残しておく必要があります。先日どこに置いてあったか忘れてしまい必死で探していました(笑)

3つ目の注意点は税金を計算するときの取得費、購入したときの物件価格から減価償却した分を差し引いた金額が取得日費になることです。特に注意が必要なのは耐用年数が過ぎた木造は償却期間が短いため売却しようとするとかなり償却されて取得費が安くなることです。取得費が安くなるということは、利益が大きくなるので支払う税金が高くなってしまうことです。売却で大事なことは、減価償却を考慮して自分の満足する利益が残るかどうか、経費はしっかりと税金の計算に入れているかどうかが重要です。
 

ポイント 売却のメリット、デメリット

最後に収益不動産を売却した時のメリット、デメリットについてお伝えします。まずメリットですが、当然利益がでれば現金が増えることです。そして、残債がある物件を売却すれば繰り上げ返済して借金が減り、現金が増えるのでバランスシートがよくなります。しかしでデメリットもあります。それは月々のキャッシュフローが減ってしまうことです。

私の場会、物件の値上がりは最初から狙ってなくて、キャッシュフローがしかりと残るかどうかを一番重要としてきました。ではなぜ今回売却しようと思ったかというと、利益の先取りです。さきほどお伝えしたようにいつ相場が悪くなるか分かりませんので、利益を先に確定しておくのです。今回の売却で残るお金は、月々のキャッシュフローで計算すると5年分にあたります。売却して現金を残し、そのお金を見せ金にしてまた融資をひこうと考えてるんですね。

やはり現金を持っていると人に銀行は融資をしたがります。利益の先取りができるときに迷わずする。投資は良くばらず損しないようにするのが鉄則です。もっと物件を所有していれば、残債も減るし税率も下がるし儲かりそうだなと思ってキープするのはいいですが、売るときのどんあな世の中になっているかなんて専門家でも分かりません。だから利益に満足したら迷わず利益確定していきましょう。

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