手を出してはいけない最恐の腐動産投資」

こんにちは!藤本です。
 
今日のテーマは「手を出していけない最恐の腐動産投資」というテーマをお伝えしたいと思います。結論から言いますと、バブル時代に建設されたリゾート地にある区分マンションです。
 
これだけは手を出さないことをオススメします、。その理由をご説明します。
 
・キャッシュフローが赤字
・ゴーストタウン化
・出口がない
 
まず最初に言えるのは、キャッシュフローが赤字です。バブル時代に建設されたリゾートにある区分マンションは安いところだと数十万から100万円ぐらいで販売されています。 
 
だから、現金で購入することも十分に可能です。仮にもし現金で購入できたとすると、銀行の借り入れはゼロなので返済は当然ありません。
 
 しかし、銀行への返済がないにしても区分マンションを購入すると支払うべきものがあります。それが修繕積立金と管理費です。金額は物件にもよりますが2〜3万ぐらいかかるところが多いです。つまり銀行の返済がなかったとしても月々の支払いが2〜3万あるので、年間20〜30万円の持ち出し状態になるのです。
 
そして、その修繕積立金が不足してきているリゾートの区分マンションがかなり増えてきています。するとどうなるかというとエレベーターなどの大規模修繕ができなくなってきます。だから、建物の劣化が激しく進んでしまうのです。修繕ができない物件はどうなるかというとゴーストタウンになっていきます。
 
そして、ゴーストタウンとなった区分マンションは出口戦略を身見つけることができません。90年代の不動産バブルの時代に購入した人たちの相続が発生しています。通常であれば、相続が発生した物件は相続人が引き継ぐのですが、収支は赤字、修繕積立金・管理費は滞納、遠方に住んでいる相続人が管理はできないし、相続しないケースも増えてきているようです。
 
相続前に売却を検討する人もいますが、購入者を見つけること難しいのです。収支が赤字、積立金・管理費は滞納、残器物もあるとなると当然ですよね。でも最近は一部の外国人の需要があるようです。しかし、それもほんの一部の中国人ぐらいで、他の外国人は雪質の良いところを選びやすいからです。
 
このようにデメリットばかりのリゾート施設ですが、不動産投資の初心者は間違って購入してしまいがちです。それには理由があります。
 
・現金で購入できる
・リスクがないと思っている
・最悪自分で利用すればよいと思っている
 
 まず現金で購入できるところに目がいってしまいがちです。不動産投資を始めようとすると物件価格は数千万円から億単位はあたりまえです。その物件を購入するには銀行から融資を受ける必要がりますし、返済が発生してくるわけです。もしうまくいかなくて返済できなくなったら・・このように心配してしまう人は大変多くいます。
 
しかし、物件価格が数十万から100万ぐらいであればいかがでしょうか。これぐらいの金額であればキャッシュで購入できるので、とてもお手軽に考えてしまいがちです。人間どうしても借り入れがなくなるとリスクはないと思ってしまうものです。スキーやスノボーが好きな人であれば最悪自分で利用すればいいやと考える人もおります。
 
 でもよく考えてみてください。スキースノボーが本当に好きで年間のほとんどをスキースノボーをしている人であればよいのですが、多くの人はそうではないですよね。会社員であれば限られた休みの日を利用して年間数回ぐらいの人が多いです。だから、普通にホテルを予約して行ったほうが経済的です。
 
まとめると、
 
・物件価格数十万〜100万前後で売っていて現金で購できるが多くのリスクが潜んでいる
・リゾート区分はキャッシュフローが赤字
・出口戦略が見つけにくい
・ゴーストタウン化している
 
以上のことからリゾート区分の購入だけはオススメできません。
  
今日も最後まで読んでいただきありがとうございました。