初心者が気を付けるべき返済比率と簡単シュミレーションとは?

ポイント不動産投資の返済比率は何%から危険になるか?

初心者が気を付けるべき返済比率と簡単シュミレーションとは?

今回のテーマは、「不動産投資における危険な返済比率の目安は何%か?」です。
返済比率は、大変重要な指標です。月々入ってくる家賃に対する返済額の割合のことをいいます。目安は人によって異なりますが、40%~50%以下がいいという意見が多いです。私の考える危険な水準は、65~70%以上です。もちろん低いに越したことはありません。

特に新築で返済比率が高いものを買ってしまうと、かなり収支が厳しくなります。新築は家賃のプレミアムがついているので、そこから下がっていく一方です。家賃が下がるということは、返済比率がじわじわ上がっていくということです。

新築は、融資を長期間・低金利で受けることができるので、そこにメリットを感じて始める人が多いです。ところが無理な返済比率で借りてしまい、すぐに厳しくなってしまうという人もいます。

最低でも60%、できれば50%以下が安心です。家賃の下落リスク、空室リスクを考えるとこのようになります。

返済比率を下げるためにはどうすればいいかというと、まずは安く、利回りが高い物件を買うこと。それから、自己資金を多く入れること。それが嫌な人は、融資の金利を低くし、期間を長くする。そうすると月々の返済額が下がるので、返済比率を下げられます。

注意点として、金利が低く、30年くらいの長い融資期間の場合でも、利回りが4~6%程度だとかなり厳しい収支になります。受け取る家賃と自分が受けられる融資の条件を組み合わせて、少しでも返済比率が下がるような収支計画にしないと、のちのち厳しいことになってしまいます。そこだけは物件を買う時に注意していただきたいと思います。

ポイント不動産投資の簡単なシュミレーション方法

初心者が気を付けるべき返済比率と簡単シュミレーションとは?

今回は、不動産投資で簡単に収支のシミュレーションをする方法をお伝えします。
パソコンやアプリで、「不動産投資 シミュレーション」などで調べるとシミュレータがあります。次のことがわかればすぐにシミュレーションができます。

まずは、物件価格。そのままの数字でなく、諸経費として+7%上乗せして考えます。物件には必ず諸経費がかかりますが、だいたい7%前後みておけばいいでしょう。

次に、家賃です。年間の家賃収入は、必ずマイソク(物件概要・間取り図などをまとめた資料)などに載っています。家賃の設定は、不動産会社からもらうレントロール(部屋毎に敷金・契約期間・入居者の情報などをまとめた一覧)などをもとに入れていきます。本当にその家賃で入居できるのか?もし今の人が出ていったら、次の人にはいくらで貸せるのか?などを調べて入れるといいでしょう。

空室率を高く設定する必要はありません。物件を買う前に、賃貸需要や適正な家賃設定などを調べていれば、空室率は高くなることはありません。決まった数字はないが、5~10%をみれば充分です。それを超えるようなら、大家さんの努力が足らないなど、別の要因があるように思います。集客方法など見直すべきところがあるかもしれません。

ランニングコストは管理費用・修繕費などいろいろありますが、おおざっぱに年間家賃の20%程度を考えておけば問題ないでしょう。RCやエレベーターなど、ランニングコストがかかりそうなものは、25~30%など手堅く見積もっておく必要があります。

金利と融資期間は、自分の属性にあった融資条件を入れます。

最後に、自己資金です。フルローンで諸経費だけ自己資金を入れるのか、それとも諸経費+物件価格の1割程度入れるのか、人それぞれですので、自分が思う金額を入れましょう。

以上の数字を意識していれば、「楽待」や「健美家」などのサイトで物件探しをする際に、気になるものをアプリなどで簡単にシミュレーションできます。ぜひ試してみてください。

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