かぼちゃから学ぶサブリースの注意点

【かぼちゃから学ぶサブリースの注意点】

 

こんにちは!

藤本です。

 

 

最近肩こりと背中の張りがひどいので、鍼治療と近所の温泉に行ってきました。

 

 

鍼効果は抜群で、肩凝こりがスッとなくなってしまいました。

 

 

そして、午後は花粉症を治すために病院へ・・

 

 

おじいちゃんみたいな一日でした笑

 

 

 

さて、今日は最近ニュースでも話題のスマートデイズについてです。

 

 

このニュースを知らない人のために簡単に説明します。

 

 

不動産投資を検討している会社員が、銀行から融資を受けて「かぼちゃの馬車」という女性向けのシェアハウスを都内でバンバン建築しました。

 

 

その建物をスマートデイズという会社が全て借り上げ、つまりサブリースという形で一定の賃料を支払うことをオーナーに約束していました。

 

 

しかし、実際の入居率は想定よりも低くなってしまっていました。

 

 

そして、このビジネスモデルの特徴として、田舎から都会に上京する女性をターゲットに人材派遣ビジネスを手掛け、その売上をシェアハウスのオーナーに支払うサブリース料へ補てんするということをしていたのです。

 

 

しかし、その人材派遣ビジネスもうまくいかなくなってしまい、低い入居率のため賃料収入が一気に減ってしまい、このシェアハウスビジネスに融資を積極的に融資してきたスルガが、昨年融資を止めてしまったことにより、資金繰りが悪化。

 

 

そして、シェアハウスのオーナーへ支払う資金がなくなってしまい、ついに本来であれば払われるべきサブリース賃料が止まってしまったのです。

 

 

このニュースを見ると、問題とされているのは銀行の融資付けする際の審査の甘さや英美デンスの問題が指摘されています。

 

 

そもそもどこが問題だったかといういうと、私はサブリースがなかったとしても入居者が決められるかどうかだと思います。

 

 

シェアハウスに限らず、通常の賃貸物件でもサブリースは存在しますし、多くの不動産投資家が利用しています。

 

 

確かに不動産投資家にとって、空き家が出ても満室分の家賃が入ってくるのはとてもありがたいですよね。

 

 

私は、サブリースは悪いとは思いません。

 

 

ただ、注意は必要です。

 

 

具体的には、サブリースがないとしても入居付けできるかどうか、家賃設定が大幅に下げないと入居付けが厳しいのかどうか、部屋は競争力があるのかないのか、このような点に注意が必要です。

 

 

今回のシェアハウスの問題は、いくつかあります。

 

 

まず入居率が低い点です。

 

 

そして、サブリースがなくなった後に、管理会社を見つけようとしてもシェアハウスの管理会社は少ないのが現状です。

 

 

また、家賃設定についても見直しが必要なケースもあるはずです。

 

 

当時、スマートデイズからは家賃が0円でもサブリースだから大丈夫、人材派遣ビジネスという他のキャッシャポイントもあるから、と言われて購入した方が多いと思います。

 

 

ただ、やっぱり大事なのは結局通常賃貸でも入居者入れられるかどうかが一番重要です。

 

 

その点、まだ一般のアパート、マンションのサブリースは管理会社も多いので有利かと思います。

 

 

ただ通常の賃貸物件でも、相場の家賃設定を把握しておくことは大変重要です。

 

 

もし、万が一サブリース業者がなくなってしまって通常の賃貸物件に戻ったときに、きちんと他の管理会社でも入居付けできるか、家賃設定は適正か、銀行融資の返済と収入のバランスは問題ないかなどのチェックは必要ですね。

 

 

 

一番よくないのは、サブリースだから安心!と思ってただ購入だけするような不動産投資はオススメできません。

 

 

サブリース業者も民間企業で、消えてなくなってしまう可能性は当然あるわけです。

 

 

サブリースは、とても安心できる仕組みですが利用するときには今日お伝えしたようことに注意して利用していきましょう。

 

 

今日も最後まで読んでいただきありがとうございました。

 

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