銀行担当者と話して感じたこと【まとめ】

こんにちは!
藤本です。
 
 
今日は良い天気でしたね。
 
 
だから今日は嫁と一緒に公園に行って、バトミントンしてきました笑
 
 
あまりに自分の体が動かないので、ビックリしました・・
 
 
そのついでに、いつもお世話になっている銀行に寄ってきたんです。
 
 
何しに行ってきたかというと、昨年の確定申告書の写しを渡してきました。・
 
 
久しぶりに担当者にあって確定申告書の内容について説明したり、最近の収益不動産の融資情勢についていろいろ聞いてきました。
 
 
話しをして思ったのは以下の点です。
 
 
・不動産投資の融資はコミュニケーションが大事
・借り換えは大変だけど頑張った人が成功する
・銀行開拓より業者開拓
 
 
なぜ、このように思ったかご説明します。
 
 
銀行から融資を受けると毎年確定申告書の写しを提出します。
 
 
何のために提出するかというと、きちんと運営できているかの確認です。
 
 
確定申告の結果を聞いて報告書を書いて提出しなければいけないそうです。
 
 
現在の空室率や修繕状況などヒアリングを受けました。
 
 
今後の空室対策をどうするか、減価償却など今後の考え方について話してきました。
 
 
今日話したことで、追加で融資を受けられるわけではないのですがきちんと運営している姿勢を見せることはとても大事だと思います。
 
 
将来大きい修繕が出る際に、その際の資金を融資で準備するとなれば一番に相談するのはメインバンクです。
 
 
経営者としてきちんと管理運営能力があるとないとでは当然銀行の味方も変わってくるはずです。
 
また、今日は減価償却がなくなる際の税金対策についてもいろいろ聞いてきました。
 
 
その際に銀行から言われたのは、売却する際は必ずお知らせくださいとのこと。 
  
 
私の場合、数カ所まとめて抵当権が設定されているので、一ヶ所を売却する際は、残りの物件の評価出しが必要だからです。
 
 
これも一方的に銀行には黙って売却したとなれば大問題ですよね。
 
 
銀行からの信用は当然なくなりますし、物件の買い主、仲介業者にも多大な迷惑がかかります。
 
 
物件を購入する時も管理している時、売却するとき全てコミュニケーションが大事だと改めて思いました。
 
 
次に、現在所有している賃貸物件の状況説明の他にも最近の融資情勢も聞いてみました。
 
 
聞いた結果はやっぱり厳しい・・
 
 
この銀行はそもそもサラリーマンには融資は積極的ではなく、地主さん系には融資実績があるそうです。
 
 
だから、私みたいなもともとサラリーマン大家だった私との取引は支店内では稀だそうです。
 
 
今、この銀行でサラリーマンが融資を受けようとするなら、購入をしようとしている土地建物以外にも不動産を持っているか、金融資産が潤沢にあるのかどうかをかなりチェックします。
 
 
なぜかというと、購入しようとしている物件に金利上昇、家賃下落、空室率など相当ストレスをかけるらしく金融資産や他の不動産など余裕資産がないと融資の承認は厳しいとのこと。
  
 
簡単に言えば、資産家や地主でないとNGってことです。
  
 
そんなこというと、私が資産家や地主かと思うかもしれませんが、そんなことはありません。
 
 
今思えばタイミングや運がよかったのだと思います。
 
 
この銀行とお付き合いが始まったのは数年前。
 
 
まだ今ほど融資が厳しい時期ではありませんでした。
 
 
また、たまたまお取り引きしている支店の上席がやり手の人だったんです。
 
 
しかし、運を引き寄せるのも自分次第かと思います。
 
 
数年前、私はスルガで借りていて、借り換えする際に地元の銀行は大体打診しました。
 
 
しかし、結果はことごとくダメ・・
 
 
そして、最後に運良く知り合いからの紹介で今の銀行で借り換えることができました。
 
 
よく相談に来られる方の中に、借り換えはどうすればできますか?と聞かれます。
 
 
正直言って、簡単にできるものでもありません。
 
 
いくつもの銀行に打診して、1つでも相談の土台に乗れば良いほうではないでしょうか。
 
 
その低い可能性を追求して動ける人だけが成功しているのだと思います。
 
 
借り換えは非常に労力と時間がかかります。
 
 
最近は借り換えの代行業者もいますが、自分で動いたほうがよいのではと思います。
 
 
銀行は人を見てくるからです。
 
 
私はおそらく業者に借り換えを任せる人には銀行は良い顔はしないとさえ思います。
 
 
このようなことを言うと、自分でなんとか頑張って銀行開拓しよう、と思う人もいるかもしれません。
 
 
しかし、これから不動産投資を始める人には自分で銀行開拓はあまりおすすめできません。
 
 
なぜなら、一見さんは相手にしてもらえないし時間もかかります。
 
 
それよりも銀行開拓を頑張っている不動産業者を開拓したほうがスムーズに始められるはずです。
 
 
そんな業者どうやって見つけるの?と思ったかもしれませんが、それはまた他の機会にお伝えしますね。
 
 
最後まで読んでいただきありがとうございました。