キャッシュフローと資産性どちらを選ぶべきか

ポイント キャッシュフローと資産性どちらを選ぶべきか

ある違いで選択が変わる

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こんにちは!不動産投資“最初で最高の決断”サポーター藤本です。先日初めて行った不動産会社の社長と長い時間話しをしてきました。社長が言うには、サラリーマンがキャッシュフロー重視で不動産投資を始めるには限度があり、サラリーマンをリタイアするのは難しいとのことでした。はたしてそうでしょうか。サラリーマンでもリタイアをすることは可能だと思います。しかし、その目標を達成するスピードには差があります。

社長がおすすめしていたのは、利回りは低いけれども、積算評価が高ければローン完済時に資産を残せるというものでした。それも間違いないと思います。話しを聞いていて思ったことがあります。「ある違い」によってキャッシュフロー重視か資産性重視にしたほうがいいかどうかが決まります。それは何かというと、不動産投資の目的です。具体的に言うと何かというと、まず不動産投資でお金を増やしたい人と、お金はそんなに増えなくても良いという人に分けられます。えっそんな人いるの?と思うかもしれませんが、資産家になってくると実際に存在します。

例えば会社経営者で、所得が毎年1億円以上ある人なんかは税金との闘いです。減価償却などを利用していかに節税するかが目的で資産を増やすことを目標としていません。だから、キャッシュフローが出ない物件でも購入することが可能になってきます。このような方は無理に返済期間を長くしないでも短い融資期間で、返済比率も多少高めでも問題ありません。もちろん多額の自己資金を投入することもできますので、低い利回りでも無理のない返済計画ができるわけです。

しかし、自己資金に余裕がなく、これから資産増やしていきたい人が、極力自己資金を抑えて、短い融資期間、低い利回りの物件を購入してしまったらどうなるかというと、返済比率が間違いなく高くなってきます。そして、物件を購入できたとしても途中の空室ロスや修繕費で持ち出しになってしまう可能性が高まります。最悪の場合、銀行への返済が厳しくなってしまうこともあるのです。

よく相談があることがあります。「私は借金を早く返したいので、融資期間はなるべく短いもので、キャッシュフローはそんなにいらないです」と言っている人がいます。その考え方自体はいいと思います。では、その人が資産家というとそんなことはなく普通のサラリーマンです。たしかに短い融資期間にすれば早く返済が終わり、銀行へ返済が進んでいけば資産になっていきますが、重要なことは返済が完了するまで持ち続けられるかどうかです。短い融資期間ですと、もちろん長期の融資に比べれば月々の返済金額が高くなります。空室ロスとランニングコストを考慮すると持ち出しの可能性があります。この不安への対策としては、小さめの物件を購入することです。

つまり、小さめの物件であれば、もし続けて退去があったり、修繕が発生したとしても自分の本業から支払える範囲であれば問題ないはずです。これがいきなり大きい物件を短期の返済期間の融資で購入して、たいしたキャッシュが残らない物件を所有した場合、もし持ち出しが続いてしまえば普通のサラリーマンであればお手上げになってしまいます。

まとめると、これからお金を増やしていきたいという人は、キャッシュフロー重視、既にある程度の資産を保有していて、税金対策で不動産投資を考えている人は短期の融資を組んだり、低い利回りでも資産性の高いものに投資していけばよいかと思います。これからお金を増やしたい、でも借入は早く返したいという人は短い融資期間でなるべく小さい物件を購入する、もしくはしっかり貯金して現金で物件を購入していくしかないですね。

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