こんな物件買ったら試合終了

ポイント こんな物件買ったら試合終了

スルガ銀行は使い方次第

終了

こんにちは!不動産投資“最初で最高の決断”サポーター藤本です^^今日は、本当によくあるある買いたくない、買ってはいけない物件についてお伝えします。不動産投資は何のためにやりますか?あたり前ですが、まずお金を増やすためですよね。しかし、その目標を見失って自分には必要のない物件を買ってしまいそうなことが自分にもありました。私は、融資がなかなかしてもらえなかったため、たまに不動産会社から提案してもらう際に、諸経費全て融資でいけますと提案されるととびついていたような思い出があります。サラリーマンが不動産投資を始めるにあたり、新築ワンルームマンションと同じぐらい注意しなければいけないときがあります。それは、「スルガ銀行+オーバーローン+空室保障+大規模修繕済み」この組み合わせです。

不動産会社を回っていると「あっこんな条件あった」と思うはずです。何がよくないかというと、相場よりも物件価格が高いケースが多いです。なぜなら業者が転売しているからです。そして、その転売物件とよくタッグを組んでいるのがスルガ銀行などです。物件の構造はRCや鉄骨、築年数は築25年から30年ぐらいのものが多く、ある程度の入居者がいればスルガ銀行では30年から35年の融資が組めてしまいます。金利は有名な4・5%。ここで一番問題になってくるのは返済比率です。表面利回りが1桁で、金利4・5%、融資期間35年で計算すると返済比率は70%前後になります。中古ですので修繕や税金などのランニングコストを考慮すれば手取りはものすごく少なくなります。立て続けに退去が発生した場合には、持ち出しということも十分考えられます。

最近実際にあった提案を聞いていると、諸経費込で1億円の借入れをして年間の手残りは90万円。総投資金額の1%を切る状態です。そして修繕費なんかは入っていません。こんな物件を買うのは怖すぎですよね。

しかし、スルガ銀行がダメってわけではありません。場合によっては購入してもよいかなと思います。スルガ銀行の特徴として、スピード感があります。他の銀行に比べれば承認がおりるスピードが速いですので、承認された人から買付け可能な際はとても有利になってきます。しかし、注意も必要です。それは、金利の高さと融資期間や、積算評価、エリアです。まず金利は有名な4・5%ですので、表面利回りは最低でも10%以上はほしいところです。

そして融資期間と積算評価ですが、築25年から築30年の鉄骨やRCだと30年から35年の融資が組みやすいです。特に鉄骨は耐用年数オーバーで貸してくれますが、将来借り換えのときにけっこう苦労します。最悪借り換えができない可能性もあります。なぜかというと、銀行は基本的に耐用年数以上で融資をしてくれません。そしてエリアについてですが、スルガ銀行はかなりエリアが広いです。そのためスルガでは融資可能エリアでも、いざ借り換えをしようとすると、銀行の選択肢が限られているということです。最後は、積算評価についてです。スルガでは積算評価よりも収益がしっかりとでるかどうかを重視してきます。しかし、後々借り換えようとすると、ここがネックになることも事実です。

つまり、スルガ銀行を利用するときの注意点としては4・5%の高金利でもキャッシュがしかりと残るかどうか、無理のない返済比率になっているか、将来の借り換えする銀行がありそうかどうかなどです。この辺に注意しておかないと大変なことになってしまいます。都市銀行や地方銀行など通常の銀行ではなかなか融資をしてもらえない、ライバルが多いときなどは、使い方さえ間違えなければ利用する価値は十分あるのではないでしょうか。

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