月収100万円以上の家賃収入を可能にする不動産投資術

ポイント 極力あるものを使わないことが近道

月収100万円以上の家賃収入を可能にする不動産投資術

電卓

1棟不動産投資を目指す人の多くは、月に100万円の家賃収入を目指しています。月に100万円の収入になるためには全て借り入れで始める場合には、span class=”b”>3億から5億円ほどの物件規模が必要になってきます。この物件規模を達成するスピードは属性によって異なってきます。やはり年収が高い人のほうが有利になってきます。

しかし、年収が高いからと言って、必ず達成できるわけではありません。あることを意識しないと、好属性の人でも途中から購入できなくなってしまいます。これは属性に自信がない人でも同じことが言えます。それは何か・・・自己資金を極力使わないことです。銀行はお金を貸す人がどれくらいの現金を持っているかを融資の都度確認してきます。

だから、現金が全くない人に融資は行わないのです。逆に現金を1000万以上所有している人のほうが要注意です。仮に2000万円を持っている人が1億円の物件を購入しようとして自己資金を1000万投入したとします。

次の2棟目の購入するときの現金はもちろん残り1000万。銀行が2棟目の融資審査をするときは、現金が1000万持って
いる人と判断してきます。もし、自己資金を抑えて購入できていれば2棟目以降の融資審査を有利に進めることができます。

現金が数百万円の人も数千万円の人も、融資を利用して物件規模拡大していく考えであれば、「いかにお金を使わずに」物件を購入できるかどうかです。

つまり、フルローン、オーバーローンをうまく利用する必要があるのです。こんなこと言うと、フルローン、オーバーローンは危ないからやめたほうがいいって本に書いてあった!銀行はいつも自己資金を入れなきゃダメって言われる!これらのことが頭に浮かんでくるはずです。

まずフルローン、オーバーローンが危ないかどうかについてですが、物件の条件と融資の条件次第です。フルローンやオーバーローンで怖いのが、無理な返済計画をしてしまうことです。無理な返済計画にならないために
意識しておくべき指標があります。それは、【返済比率】です。

入ってくる家賃に対して出ていく支出がどれくらいの割合になるのかが重要です。失敗してしまっている人は、
返済比率が異常に高いケースです。フルローンやオーバーローンで購入しても、この返済比率が低ければ安定した賃貸経営が
可能です。この返済比率を下げるためには、物件を安く買う、条件の良い融資をひくことで可能になります。

その融資ですが、銀行にお金を借りようとすると物件価格の8割から9割ぐらいしか貸してくれません。不足している1割から2割と購入時の諸経費は自己資金を投入しなければならないケースがほとんどです。しかし、フルローン、オーバーローンを実施している銀行は実際に存在します。どこの銀行かわからねーよ!( `ー´)ノはい、私もそうでした。

では、1棟不動産投資の未経験者が、少ない自己資金で物件を購入していくためには、どうすればいいか・・・答えは簡単です。
それは・・・融資に強い業者を見つけることです。1棟不動産会社を数多く回っていると、3種類の会社が存在することに気が付きます。

1 物件の情報は提供しますが、融資は自分でやってください。
2 融資付けのお手伝いはしますが自己資金は入れてください。
3 なるべく自己資金を使わないよにしましょう。

もう答えは分かりますよね?そう、3番の不動産会社にアプローチをしていけばよいのです。私は、1棟目を購入する前まで、ずっと融資につよくない業者を回っていました。しかし、それはそれで仕方のないことだと思います。なぜなら、不動産会社の多くは1と2だからです。融資に強い業者って少ないです。

融資やりますよ!と言って、いざお願いしてみると特定の銀行しか取引がないこともあります。自分に合った銀子と取引をしているなら問題ないですが、そうでない場合には注意が必要です。ではどうやって探すかというと、自分の足で探すか、人に紹介してもらうしかありません。

楽待や健美家などを見て地道に、資料請求をする物件紹介のメールに登録する担当者と挨拶をする物件を見に行く愚直な行動をすることによって数ある業者の中から、「融資に強い」業者が見つかってくるのです。

あとは、不動産投資の先輩に直接聞く方法が早いですね。私もこの融資で苦しみましたが、
融資に強い業者に出会えたことで1年で6棟59世帯まで購入することができました。

しかも、すべてフルローンです。そのときの担当者とは今でも仲良くしています。その業者を紹介したクライアントは、コンサル開始後、2か月で契約、3か月で決済を終え、物件獲得を達成しています。

やはり融資に強い業者を見つけることができると、自然と結果を残すスピードが早くなってきます。
私自身がそうでした。しかし、こんな心配してませんか?融資に強い業者を見つけられない・・提案された物件、本当に良い物件なのか・・業者に騙されてる気がする・・

実は、融資に強い業者の見つけ方、良い物件情報を担当者からもらえるようにするコツ最速で1棟目を購入する物件の探し方
などなど細かい内容を公開する〝グループコンサル”を不定期で開催しています。機会があれば参加してみてください(^^)/

プレゼント

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