上場している不動産会社からの提案物件は良い物件なのか?

こんにちは

藤本です。

 

 

昨日は地震が発生して大変でしたね。

 

小学生が被害にあったニュースは子を持つ親として胸が締め付けられるような気持ちになりました。

 

 

まだ余震があるかもしれないですので、十分ご注意ください。

 

 

ところで、今日は上場している不動産会社から提案される物件は良い物件なのか?

 

 

というテーマでお伝えしたいと思います。

 

 

不動産会社の中には、株式市場に上場しているところがあります。

 

 

上場企業と未上場の企業どちらが信用できるかと言えば、当然上場企業になります。

 

 

では、不動産投資をするのにお付き合いする会社、提案してもらう会社は絶対に上場企業がよいのかというと、私はそうではないと思います。

 

 

そう思うにはいくつか理由があります。

 

 

まず1つ目は、上場企業は従業員も多く、広告宣伝費にとてもお金が必要になります。

 

 

CMを見てても、有名タレントを起用している企業が数多くあります。

 

 

そして、そのコストはどこに転嫁されるかというとお客さんです。

 

 

特に土地の選定から新築アパートの建築プロデュースしているような会社は、そのコストを回収するために利益をのっけて販売されます。

 

 

私はそのような上場企業の提案物件を数多く見てきましたが、やはり利回りは低く価格は割高なものしか見たことがありません。

 

 

利回りの基準は人それぞれですが、それでも割高感はあるかと思います。

 

 

2つ目の理由は、収支が厳しい物件でも融資がついてしまいがちです。

 

 

銀行の融資は、物件の評価、個人属性を材料に総合的に判断されるケースが多いです。

 

 

そこに、上場企業がプロ―デュースした場合、サブリースをしている企業もあります。

 

 

そうなると、銀行から見ても普通の賃貸物件に融資するよりも、上場企業がバックににいてサブリースもついているとなれば、安心材料になりやすいです。

 

 

つまり、融資がつきやすいということです。

 

 

では、その収支の中身はというと今まで見てきた感じでいうと収支的にはかなり厳しいです。

 

シュミレーションを見ても、家賃設定はずっと一定で家賃下落することはない計算になっていました。

 

 

銀行への月々の返済でほぼ終わってしまい、手残り少ない、だけどサブリースがついているから大丈夫、そのような提案が多いようです。

 

 

つまり、投資としての魅力は少ないけど、融資はついてしまうという感じです。

 

 

資金計画もオーバーローンで組み立ててくれるはずです。

 

 

上場企業で物件を購入しようとしている人も、ピカピカの新築、会社は上場企業、テレビでCMもよく見る、しかもサブリースがついている、内装がすごい斬新な感じなど、これらの要素で物件を購入している人はたくさんいます。

 

 

ただ、不動産投資の一番大事なことってこういうとこではないと思うんですよね~

 

 

イメージだけで物件を購入すると大変なことになってしまいがちなので、注意していきましょう。

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