不動産投資でリスクをコントロールするための方法3

ポイント 不動産投資でリスクをコントロールするための方法3

修繕リスクと対策

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不動産投資の中でも中古物件を購入しようとすると、いつか修繕が発生するのではないかという心配があるはずです。築年数が20年、30年経過してくると確かに様々な修繕は発生してきます。どのようなものが多いかというと、水回り関係、入退去の時に発生するリフォーム費用、大きいものだと外壁塗装や屋上防水などがあります。素人が物件を購入しようとすると、修理屋さんではないのでどれくらいの期間で、どれくらいの修繕費用が発生するか分からないですよね。ではどうすればいいかというと、まず物件購入の段階で修繕が必要ないものを購入していく方法です。

一番最強は新築物件を購入することです。新築してから10年ぐらいは、大きい修繕はほぼ心配ありません。では中古はどうすればいいかと、中古物件の中でも手のかからない物件を選んでいく必要があります。数多くの中古物件を見ていると前のオーナー次第で、きれいに手入れしているものもあれば、全く修繕などに手を入れていないオーナさんがいます。この違いはやはりオーナーの物件に対する意識の違いなのですが、地主さん系大家さん、かつ2代目、3代目の大家さんが傾向が多いような気がします。地主さんは金融資産が豊富だったり、借入れがない物件を保有していたりするんで余裕があるんですね。ですからあまり積極的に修繕をしない方もなかにはいるようです。

そして最初に選ぶべき物件は、ボロい物件がいいか、手が入っている物件どちらがいいかというと、後者です。ボロい物件購入し、きれいな物件にリフォームして貸しだして高い利回りを追及していく方法がありますが、初心者向きではありません。その理由として、リフォームの知識がない、ボロくて入居が低い物件は融資がつきにくい、多額の自己資金が必要になるなどです。何棟か物件を保有して知識と金融資産に余裕が出てきたらそのような方法で物件を購入していけばよいんではないでしょうか。

反対にリフォームがあまり必要ない物件で、そこそこの入居率が維持されているようであれば融資もつきやすく、購入後も大きな修繕がいいなり発生するリスクは少なくなります。もし心配であればリフォーム会社を同伴して具体的にもし修繕が発生したらいくらかかる把握しておくと安心です、さらに価格交渉の材料にもなるでしょう。他に修繕リスクの対策はあります。それは、キャッシュフローが十分にでる物件を購入していく方法です。修繕リスクで怖いのは、ちょっとした修繕で持ち出しになってしまうことです。持ち出しにさせないためには、キャッシュフローを最大化していく必要があるのです。

そのために安い物件を購入する、もしくは条件の良い融資条件を引き出すなどの工夫が必要です。そして最大の対策は、物件規模を大きくすることです。
それはなぜかというと、1棟で数部屋所有しているだけだと、何か修繕が発生した際に、1発で赤字になります。しかし、1棟だけではなく複数棟所有っすることによって、仮に1棟が修繕で赤字になってしまったとしても、他の物件で十分なキャッシュフローが出ているのであればマイナスを補できるわけですね。私が所有しちる物件でも立て続けに修繕が発生してかなりの出費になりましたが、他の物件がから補填することでなんとか乗り越えました。

最後に大事なことは、建物はモノであり、いつかは壊れるということをしっかり認識しておく必要があります。よく自分はリフォームの知識がないから修繕リスクがないから怖いと言う方がいらっしゃいます。しかし、中古物件を購入すれば必ず発生しますので避けて通れません。今日お伝えしたような対策をとることで修繕リスクはお金で解決できます。修繕リスクが怖いから行動が止まってしまっている人は、極力キャッシュのが残る物件選び、収支計画をしていきましょう。
 

ポイント 自殺・事故リスクと対策

不動産投資の中でも、読みにくい、コントロールできないリスクが自殺、事故リスクです。よくあるのが入居者の孤独死、首つり自殺、殺人事件などです。何がリスクかという、このような事件事故が起きてしまうと、該当する部屋を入居付けする際は、心理的瑕疵ありと言って必ず入居希望者に伝えなければなりません。これをしないと後々問題となり裁判になってしまうケースもあるのです。

ですから相場の家賃よりも安くしないと借り手が見つからなかったりします。そして売買のときも同様に、相場価格よりも安くなりがちです。ではこのような読めない事件、事故物件のリスクはどうすればよいかいというと、まず孤独死や事故については未然の措置として、保険に加入しておく方法もあります。株式会社アソシア、アイアル少額短期保険株式会社などが有名です。保険に加入しておけば、現状回復費用や、空室ロスを保険金で補填してくれるというものです。

しかし、このような保険に加入している方は少ないのではないでしょうか。それはなぜかというと確率が低いからです。日本の賃貸住宅戸数は約2200万戸、年間の賃貸住宅で孤独死、事故死で亡くなるか方が16000人から1万70000人と言うことを考えると、確率は極めて低くなります。このっ確率が怖いと思って保険に入るか入らないかはその人次第です。では万が一発生してしまった場合はどうするかというと、単純の物件を保有し続けるから売却するかしかありません。その判断基準は、やはり不動産市場が活況かそうでないかではないでしょうか。

もし事故事件が起きた際に、不動産市況が活況であれば大きな損切りをしないで売却もできるかもしれません。反対に不景気の場合は、大きく叩き売られてしまう可能性がありますので、事件が起きた部屋は安くてもいいかあ入居者に入っていただき、相場が反転するのを待つっことをオススメします。自殺、事故リスクは本当に予想できないリスクですので、万が一発生した際はどのように対応するのかイメージしておくことが重要です。

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