あなたの物件探しの基準は相場からかけ離れていませんか?

ポイント 返済比率はどれくらいがベスト?

あなたの物件探しの基準は相場からかけ離れていませんか?

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ども!藤本です!最近倶楽部の会員さんとの相談を聞して思ったことがあります。それは何かと言うと、不動産投資を始めたいと思っているかもしれないけど、実は知らないうちに買えないように買えないようにしえちしまっていのではということです。不動産投資を始めようとして本やネットで勉強をしたら何をするかというと、次は不動産会社にコンタクトをとって、実際に物件を見に行くはずです。おそらく担当者からいろいろな提案があると思います。

しかし、最初は自分に自信がないせいかもしえませんが、かなり保守的な条件をつくりがちです。本やネットで勉強していると返済比率について書かれています。返済比率というのは、月々入ってくる家賃に対して、どれくらい銀行の返済等があるかというものです。この数字はよくあるのは40%以下、少なくても50%以下がベストでしょうとよく本には書いてあります。しかしながら今の不動産市況を考慮すると50%以下も現実的ではありません。理由は単純で価格が高騰しているからです。ただし、50%以下の返済比率で購入できるともあります。

それはどういうときかというと、銀行の融資条件が良い場合です。金利が1%前後の低金利で、融資期間が30年から35年の長期融資で、高い利回りの物件を購入できれば返済比率50%以下も可能です。しかし、ここには2つのハードルがあります。1つ目は、属性が高い必要があることです。金利1%前後、もしくは1%以下の金利で資金を調達していくためには、都市銀行で資金を借りる必要があります。都市銀行で資金を借りるために年収や金融資産のハードルがかなり高くなりますので、資金を借りられる人は限られてくるのです。

そしてもう一つの問題があります、それは融資期間です。返済比率を下げるためには長期間の融資が必須です。仮に都市銀行で融資が可能としても都市銀行の融資期間は、耐用年数までの融資が基本です。木造なら22年、RCなら47年と耐用年数は決まっており、耐用年数以上には融資を受けにくいのです。都市銀行で返済比率50%以下の収支計画にしたのであれば、耐用年数が一番長いRCで利回りが9%以上、築年数が最低まだ20年ぐらいでないと30年組むのが難しいのです。
 

ポイント 都市銀行以外で返済比率を下げるには

「都市銀行」なんかじゃ自分の属性では借りられないよ」と思ったかたもいるかもしれません。都市銀行は利用できなくても不動産投資は始められます。そのためには会社員の属性で資金を貸してくれる銀行を利用することです。具体的には静岡銀行、スルガ銀行、SBJ銀行などです。

しかし、都市銀行と比べると金利が高いです。金利は安くても2%代から3%代です。返済比率を50%以下にするのであれば自然と利回りは12%以上、融資期間も25年から30年組めないとそれは不可能です。

これぐらいの高い利回りになってくると、都心の物件、新築の物件もアウトです。埼玉、神奈川、千葉でも少なくなってきました。構造も木造が一番現実的です。木造の耐用年数は22年ですから、築古で長期の融資をしてくれる銀行は限られてきます。
 

ポイント 今の相場から考える妥当な返済比率とは

いろいろと書きましたが、何が言いたいかというと、今の相場で返済比率が50%以下を目標にしてしまうと、極端に対象となる物件がなくなってしまうということです。現実的には50%から60%の間であれば購入対象にしていいと思います。やはり本だけ読むと返済比率は40%以下がよいというのは以前ならできたことで今同じことをやろうとすると物件が見つからないでしょう。

ボロボロの物件を購入してリフォーム、物件再生して高い利回りを確保して大きいキャッシュフローを得ている方法もありますが、初心者向きではありません。リフォームの知識があったり、資金に余裕がないと融資もきつでしょう。だから最初は入居もそこそこあって、リフォームもそんなに必要ないものを選んでいくべきです。

大事なことは「相場」をしることです。あの有名人が、この有名な大家さんが言うこと全て正しいわけではなく、今の相場であればこれぐらいの利回り、価格は割安だ、お得だという感覚を身に付けることが必要です。この感覚がないと、不動産会社の担当者に無理な条件を伝えて相手にされない可能性もあります。自分の物件探しの基準が相場からかけ離れていあいかどうかよく検討してみてください。

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