不動産投資の基本、マイソクの見方と注意点

ポイント マイソクとレントロール

不動産投資の基本、マイソクの見方と注意点

マイソク

不動産投資を検討するようになり不動産会社へ物件の問い合わせをすると、マイソクとレントロールの2点をもらえます。マイソクは物件の概要書のことです。マイソクはもともと情報会社の社名ですが、資料そのものをマイソクと呼んでいます。マイソクにはいくつも情報が書いてあります。物件価格、最寄り駅、利回り、所在地、地目、地積、接道状況、権利関係、都市計画などなど、重要なことが記載されているのです。ここではそのマイソクを見ていく中で、注意点をお伝えしていきます。

まず最寄り駅から徒何分かということです。これは都内か地方かにもよりますが、都内であれば駅近が好まれる傾向があり、地方になってくると必ず駅近がよいわけではありません。もしその物件が地方であれば、駅から近ければよいというわけではなく大事なことは、その物件所在地に賃貸需要があるかないか、世帯数分の駐車場が確保されているか確認する必要があります。地方は車社会なので駐車場がないのは致命的になってしまいます。
 

ポイント 他にもあるマイソクの注意点

次に都市計画ですが、市街化区域、市街化調整区域、非線引きがあります。、市街化区域以外でも再建築できることは、できるのですが担保評価が低いことが多いのでできれば市街化区域のほうがよいでしょう。そして権利関係ですが、所有権と借地権がありますが、借地権の場合には、これも融資が受けにくいことが多いので最初は所有権のものを選んでください。大事なのが建ぺい率、容積率です。物件所在地によってこれらの%は変わってくるのですが、問題は建ぺい率、容積率をオーバーしてしまっているケースです。

このような物件は、融資が大変厳しいものになりますので、外したほうがよいのです。関西方面ではオーバーしていても融資をするところもあるようですが、最初の物件は外してしまってよいと思います。そして間取りです。小さい1Rからファミリータイプのものまでありますが、その物件の賃貸需要に合ったものなのかどうか確認する必要があります。調べ方はHOMESというサイトで賃貸需要を調べたり、人口動態をネットで調べてみる、近所の賃貸管理会社へ問い合わせてみるなどの方法があります。間取りを見て極端に狭かったりする場合は見送りましょう。
 

ポイント 旧耐震基準と新耐震基準

 そして築年数も大変重要です。まず融資面から考えると古い物件には長期間の融資を受けることが厳しくなります。銀行は物件の構造(木造、鉄骨、RC)の耐用年数に合わせて融資をするケースがあります。そして1981年5月31日までに建築された物件は、旧耐震基準で建築されており、この基準だと震度5強までは建物が耐震性があります。それ対して1981年6月以降に建築された物件は、新耐震基準といって震度6以上の耐震性があるため信用されていることがあります。

他にも、物件所在地と地積が分かっていれば、路線価を利用して土地の評価額を簡易的に計算することができます。路線価とは相続財産評価、固定資産税評価を計算する際に利用されます。路線価の調べ方は、ネットで路線価、市町村名、町名を入力すれば出てきます。路線価は道路ごとに1平米あたりの路線価が記載されていますので、それを元に地積とかけて評価額を計算します。これを計算することによって土地だけでどれくらいの評価があるのかが大体把握することができるのです。

あと道路関係で大事なのは物件に面している土地が、間口2メートル以上面しているかどうか、公道か私道かという点も大変重要です。2メートル以上間口に面していないと再建築が不可になりますし、私道の場合でも自分の持ち分がないと通行許可や掘削許可をもらわなければならないので注意が必要です。そしてマイソクの下に記載されている不動産会社の免許更新回数にも注目です。どこに書いてあるかというと、埼玉県知事(1)と記載されてたとすると、左のカッコ内の数字が免許の更新回数になります。ここの数字が多いほど歴史のある会社になりますので、参考程度にはなります。

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