不動産投資で税金対策になる3つの法人形態とは

ポイント 物件の保有会社を作る形態

不動産投資で税金対策になる3つの法人形態とは

法人

不動産投資で有利になる法人ですが、どのような会社を作ればよいかというと、3つの方法があります。まず1つ目は、一番節税効果が大きいのが物件を所有する会社を作る形態です。この形態のメリットは、家族を役員や社員にすることによって給料をだしたり、自分にも役員報酬という形で所得の再配分ができるところです。

この所得の再配分をすることにより、給与を支払う会社は経費になり、給与を受け取る側は給与所得控除が使えるため節税効果がでてきます。他にも物件を法人で所有することで、個人で所有するよりも税率が低くなる、売却したときの損が損金となる、損失の繰り越し期間が9年で個人の青色申告3よりも長い、生命保険で損金にできる金額が大きいなどのメリットがあります。

しかし、注意点があります。最初から法人名義で物件を購入していれば問題ありませんが、最初は個人で物件を購入し、後々法人に移行しようとすると、税金が発生したり、法人でも不動産取得税などの諸経費が発生してしまいます。個人で所有している場合には、減価償却がいつまで使えるのか、経費を引いた不動産所得がどれくらいあるのかをしっかりと把握し、個人から法人へ移行を検討することをオススメします。場合によっては、法人に移行せず管理会社方式の形態のほうが有利なケースがありますので注意が必要です。
 

ポイント 物件の管理会社方式

そしてもう1つの形態は、法人で物件を保有するのではなく、物件の管理を委託する方式です。管理を委託するとは、入居者の管理、物件の管理などですが、これらを全てやろうとすると自主管理と同じになってしまうので、物件近隣の賃貸管理会社へ外注する形になります。ここで問題になってくるのが、外注するときの管理料です。

個人が賃貸管理会社へ支払う管理料は5%程度が相場です。法人が賃貸管理会社へ管理をお願いした際に、この管理料が高ければ高いほど経費になりますが、あまり高すぎても税務署からお尋ねがきてしまいますので、この管理会社方式は始めやすいですが効果が限定的になってくるのが特徴です。
 

ポイント サブリース方式

サブリースという言葉をご存じでしょうか。簡単に言うと「また貸し」です。大手アパート建築会社がよく使っているのですが、地主さんに建物を作ってもらって、完成した建物を一括で借り上げ、借り上げた物件を一般の入居者に貸し出すというやり方は有名な話しです。今回のケースで言うと、オーナーである個人が設立した法人と一括管理契約を結びます。

そして物件周辺賃料相場の85%の家賃で法人に1棟まるごと借り上げてもらうのです。月に仮に100万の家賃収入があるとすれば、オーナーには85万円が入ってきます。すると15万円が経費となり年間で180万の家賃を法人で支払うことによって、個人であるオーナーの課税所得を減らす方法です。

ここでの注意点としては、一括賃料設定です。この賃料が85%以下になってくると税務署の目が光ってきてしまうのです。管理方式よりは節税効果は大きくなってきますが、やりすぎには注意が必要です。法人化の形態で優先順位をまとめると、物件の保有会社、サブリース方式、管理会社方式の順になります。最初から物件の保有会社を作って物件を購入していけば最もよいのですが、銀行の中には、法人名義での融資はしないところもあります。そのような銀行でもある程度の属性の方であれば、2億から3億ぐらいの融資をしている銀行が存在していますので、自分の属性で利用できそうな銀行が法人でも融資可能かどうか確認する必要があるのです。

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