不動産投資でキャッシュを残すためにやるべきこと

ポイント 私の最大の失敗とは!?

頭痛

今日は私の失敗?についてお伝えしますね。

今まで物件を購入してきたなかで、
「こうしておけばよかった~」と思うこと
いくつかあります。

その中でも、今だったらこうしてたかなという
ものがあります。

それは・・・

・・・

・・・

===========

法人で物件購入

===========
です。

私は今まで個人名義で物件を購入して
きました。

今思うのは、法人で物件買っておけばよかった
と思うのです。

なぜなら、個人と法人では税金のコントロール
できる範囲が全然違います。

圧倒的に税金面では法人が有利になるわけです。

私の場合は、サラリーマン向けの融資を利用
しており、融資する銀行も個人名義のみと限定
されていたため選択肢はありませんでした。

不動産投資の融資では主に3つの融資があります。

それは・・・

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サラリーマン向けの融資
プロパー融資
法人の事業融資

~~~~~~~~~~~~~~~~
です。

サラリーマン向けの融資の特徴として、
一定の年収を超えていれば、金利が高いという
特徴がありますが、耐用年数以上の融資期間
貸してくれやすいのが特徴です。

一定の年収を超えていれば貸してもらえる
というのは、不動産投資がうまくいかな
かったとしても本業の収入から支払いができる
から貸せるという考え方があります。

次はプロパー融資です。
この融資の特徴は、
個人の資産背景や物件の収益還元評価もしくは、
積算評価で総合的に融資の可否を決めるものです。
新設法人で物件を購入していく場合はこの融資に
該当してきます。

あと注意点としては、プロパー融資で重要なのが、
個人のバランスシートの純資産比率です。

サラリーマン向け融資でなおかつ収益還元評価で
物件を買い進めた場合、財務上は積算評価で見ら
れるため、純資産の比率が悪化してきます。

スルガなどの収益還元評価で融資している銀行
から他行へ借り換えの際に問題になるのが
まさにこの純資産比率の悪化です。

しかし、数打てば当たりますので、苦労はしますが
借換えの可能性は十分にあります。
さらに言うと、サラリーマン向け融資は
耐用年数を超えている物件が多いため、
多くの銀行は、借り換えをしようとすると
融資年数が短くなりがちです。

しかし、この問題も数をこなして
銀行を回れば借り換えの可能性があるのです。

話しを元に戻します。

最後の融資の種類が「法人の事業融資」
です。

どういうものかと言うと、純粋に法人への
融資です。この融資は、過去の賃貸経営の
実績や、物件の事業性を見られます。

サラリーマン向けの融資と違って、
融資の上限金額がないのが特徴です。

どの融資が簡単かというと

法人融資よりもプロパー融資、
プロパー融資よりもサラリーマン向け融資
のほうが、難易度が下がってきます。

サラリーマン向け融資は、個人名義
限定の銀行が多いのが特徴です。税制で有利
なのは法人なので、できれば最初から
プロパー融資を狙っていきたいところです。

しかし、やっぱり簡単なのはサラリーマン
向けの融資です。

不動産会社も提案してくるのは、
サラリーマン向け融資が圧倒的に多いです。

サラリーマンである程度の年収がある方
でしたら個人名義で2億から3億ぐらいは
ふつうに借りられます。

そこで実績を作り、プロパー融資へシフト
していく方法もあります。

たしかに法人で物件を購入していったほうが
税金面では良いのですが、不動産投資を
始める人の経済的属性や目標としている
物件規模によって、サラリーマン向け融資か
プロパー融資を利用するかは変わってくる
はずです。

私の場合は、サラリーマン向け融資から
プロパー融資にシフトしました。

では、どれくらいの家賃収入になったら
法人を設立しほうがいいかというと、
できれば最初から始めたほうがいいのですが、
一律には言えませんが1500万から
2000万円程度になったら法人設立を検討
したほうが良いと思います。

投資規模で言うと、1・5億から3億ぐらいでしょうか。

法人の活用方法には3つあります。

~~~~~~~~~~~
法人名義で物件購入
サブリース方式
管理方式

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詳細は割愛しますが、
個人で物件を所有するといろいろと
制約がありますので、できれば最初
から法人で購入したいですね。

プレゼント

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