不動産投資で失敗しないための投資戦略

ポイント キャッシュフローが残りにくい区分マンション投資

不動産投資で失敗しないための投資戦略

失敗

不動産投資と言っても、1棟アパート、マンション、新築区分マンション、中古区分マンション、戸建、シェアハウスなど様々な投資先があります。私はこの中でも1棟ものを特にオススメしています。それはもっともキャッシュフローが残るからです。不動産投資を始める理由は、人によって様々です。年金にプラス数万レベルであれば、区分マンションや戸建投資でもいいかもしれません。

しかし、反対に不動産投資で成功して、月に100万円を手に入れたいという人は最初から1棟不動産をオススメします。その理由は簡単で区分マンションや戸建を1戸所有できたとしても手元に残るお金がわずかだからです。まず区分マンションですが、新築マンションはもう論外です。投資対象から外してよいでしょう。低すぎる利回り、新築家賃プレミアム、即中古扱いになって下落する物件価格、収益性は全く見込めません。まだ区分マンションなら中古のほうが良いかと思います。

しかし、中古区分マンションを銀行から融資を受けて購入すると、当たり前ですが月々の返済、そして必ず発生してくるのが、管理修繕費用です。この費用は入居があってもなくても発生します。さらに古くなればなるほど費用が高くなりがちです。その反面、退去してしまえば家賃収入は0になりますが、管理修繕費用は支払う必要があるのです。最後に、区分マンションを長期の融資を組んで購入した場合、返済や管理費用、税金等を差し引くとキャッシュフローは微々たるものなのです。
 

ポイント 現金を使ってしまうと規模拡大しにくい

次は中古戸建投資です。こちらは区分マンションと違って月々の管理費用もなく、立地によっては100万円から300万くらいで購入できるメリットがあります。私も最初は金額もお手頃だし自宅近所の中古戸建を購入しようとしましたが、辞めました。その理由はいくつかあります。まず現金で購入をするという点で辞めました。

例えば200万の物件があったとします。無事現金で購入できたとしても次の物件を購入できなくなってしまうからです。私は手元にあるお金が少なかったということもありますが、目標としている投資規模が大きかったため最初にほとんどの現金を使ってしまうと次の物件を購入するのに時間がかかってしまうためです。そのため現金で購入するのは辞めて、銀行からの融資を使った戦略へ方向転換しました。
 

ポイント リフォームの知識があると強い戸建投資

戸建にしなかった理由は他にもあります。それはリフォームの知識がなかったことです。中古戸建は安く購入できるメリットはありますが、リフォームが必要な場合がほとんどです。私にリフォームの知識がなかったこともあり辞めました。戸建は単身者よりはファミリー層が住むことが多いので、一度入居してもらえれば長期間安定した入居が見込めますがその反面、退去になったときの現状回復やリフォーム費用が高額になりがちです。もし私にリフォームの技術があれば購入していたかもしれません。

そして投資戦略を考える上で、自分がDIYや自主管理するのか、入居付けや資金管理などは全て任してしまうのか、どちらにするのかにもよりますが、かなりの時間が必要になってきます。そうなると完全な労働収入となってしまい、自分の理想とするところではないなと感じました。

不動産賃貸は外注する仕組みが整っていますので、できるだけ外注してしまい自分の時間を大切にしていきたいと考えました。他にもシェアハウスなどがありますが、管理費用が異常に高かったり、管理が大変な点を考えるとやはり1棟アパートマンションが最も効率よくお金を残せると思うのです。

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