不動産投資でリスクをコントロールする方法2

ポイント 価格変動リスク

不動産投資でリスクをコントロールする方法2

リスク

不動産投資で心配されるリスクで代表的なものと言えば、空室リスクの他にも価格変動リスクがあります。これは、購入したときの不動産価格よりも、売却するときの価格のほうが安くなってしまうリスクです。この価格変動リスクをコントロールすることはできません。バブル崩壊以降も、不動産価格は小さい山や谷を作って変動してきました。現在はアベノミクスから始まり、金融緩和、そしてゼロ金利政策の導入や東京オリンピックも決まり、上昇しています。

今後いつの不動産価格が反対に下落してしまうかは、専門家でも分かりません。よく言われるのは東京オリンピック後までは上昇するとか言われておりますが、それも本当に当たるかどうか分かりません。ではどのようにしてこのリスクをコントロールすればよいかというと、難しいことはなく物件の入居率を常に高くキープしておけば良いのです。株式投資も株価が下がってしまったところで売却してしまえば損失確定ですが、売却しなければ含み損のままです。含み損であれば、その後株価が上昇してしまえば損をせず売り抜けることができます。

ただし、不動産の場合には銀行の返済がありますので、高い入居率を維持する必要があるのです。失敗しがちなのは、値上がりしそうで購入したけど、下がってしまい入居がいまいちの場合には、物件を持ち続けることができないのです。しっかりと
賃貸需要の強い物件を選んでいきましょう。
 

ポイント 金利上昇リスクのコントロール

次のリスクは金利上昇リスクです。不動産投資をしている方の多くは銀行からの借入れをしています。金利が上昇してしまうと月々の返済金額が上昇してしまい予定していた収支計画でなくなってしまうリスクです。

現在はと言うと、マイナス金利導入し、最低金利を更新しています。この金利水準がいつまで続くかどうかは分かりません。もし上がるとすれば、日本の景気が上向き、物価も上昇してくれば金利上昇もありえるかもしれませんが、私はまだまだ先のことだと思っています。このリスクについても個人の努力で直接的にコントロールすることは不可能です。

ではどうすればよいかというと、金利が多少上昇しても大丈夫なように収支計画をするということです。そして金利上時に繰り上げ返済ができるように手元資金を増やしておくことが対策になってきます。これら2つの準備をしておくことによって金利上昇リスクの対応ができるようになるのです。
 

ポイント イールドギャップと長期融資

無理のない収支計画とはどのようなことかというと、イールドギャップという指標を目安にするべきです。イールドギャップとは物件の利回りから金利を差し引いたものを指します。この数字が大きいほど収支は安定してきます。ここでの注意点は、金利が1%で融資してもらえる人と、4%で融資してもらえる人では物件探しの基準が全く異なります。

金利1%の人は物件の利回りが8~9%でもイールドギャップは十分にありますが、4%の人では収支的に合いません。金利が4%の人は自然と10%以上の高利回り物件を狙っていく必要があるのです。そしてイールドギャップと並行して意識しなければならないのが、借借入れ期間です。いくらイールドギャップがあったとしても10年~15年の短い融資期間ではキャッシュフローが残りません。

融資期間については、できるだけ25年~30年の長期間にすることにより潤沢なキャッシュフローが残ってきます。そして手元に残った資金を全て使ってしまうのではなく、しっかりと将来の修繕費用や繰り上げ返済資金、次の投資資金にすることにより安定した賃貸経営、物件規模の拡大が可能になってくるのです。

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