物件選びで失敗しないためにレントロールを極める

ポイント レントロールで物件の健康診断

建物

今日は不動産会社を回っていると、
必ずもらうものといえば、マイソクと
「レントロール」です。
マイソクもとても重要ですが、
レントロールも超重要です。

不動産投資で成功するか失敗しないかを
左右するぐらい重要なのです。

それはなぜか・・・

・・・

結論から言います。

=============

物件の健康状態

=============
が分かるからです。

そういうことかというと、
レントロールを見ればその物件の
状態が分かってしまうのです。

しかし、中にはその健康状態を偽って
いるケースがあります。

どういうケースかというと、
売主と業者が物件を高く購入するために、
空室の募集家賃を相場よりも高く設定する
一時的に入居者を入れて満室偽装をする
などがよくあります。

満室かと思って購入した物件が、
購入後、立て続けに退去になってしまい
入居が一気に半分になってしまい、
よくよく賃貸需要を確認してみると
あまり賃貸需要がなかったとか
需給バランスが悪いことに気がついて
入居付けに困ったケースがあるのです。

不動産投資でこのような失敗しないための
方法はいくつかあります。

それは

~~~~~~~~~~~~~~~~
利回りを疑う
間取りを確認
家賃設定の確認
契約日の確認
修繕履歴の確認

~~~~~~~~~~~~~~~~

まず利回りについてですが、
利回りには、

一番有名なものとして表面利回りがあります。

表面利回りとは、

年間の満室家賃÷物件価格×100

で計算されます。

ここでの注意点としては、
物件に空室がある場合に、その部屋の
家賃設定です。

まず考えるべきことが、

「本当にその家賃で入る?」という
ことです。

なかには家賃設定を高めに設定している
ケースがよくあります。

本当によくありますので、注意が必要です。

ネットで近隣のライバル物件を調べること
もすぐできますし、一番良い方法は、
大手の賃貸管理会社へ直接ヒアリングする
のが一番オススメです。

そのヒアリングする時に聞いておきたいのは、

・人気の間取りかどうか
・家賃設定は適正か
・入居者の層はどのようなものか

などなどです。

管理会社が入居付けしやすい家賃設定、
間取りを見抜いていきましょう。

レントロールで確認しえおくべきことが
他にもあります。

それは入居者の「契約日」です。

契約日が一時期に連続している場合は
入居偽装の疑いがあります。

なかなか厳しいですが、賃貸策契約書を
確認させてもらいましょう。

それができない場合には、
直接現地に行って、電気メーターが
動いているか、物干しがあるかないかの
確認、カーテンがあるかないか、できれば
カーテンの隙間からちゃんと家具など
があるか確認しておきたいところです。

怪しまれない程度にやらないと不審者にな
ってしまいますので、自分の名刺を作って
おくと近所の人に怪しまれないように
済みます。

売主と不動産会社が確信犯だと見抜くのは
難しいですが、違和感を感じたら疑って
なんでも調べる努力が必要です。

そして、レントロールで大事なことは、
修繕履歴です。

個人が売主だと、マメが大家さんであれば
きれいに記録を残しているのですが、あまり
記録がないことがあります。

しかし、ここはしっかりと確認していきま
しょう。

特に屋上防水などの大規模修繕について
確認しておかなければなりません。

新築の場合には、10年ぐらいは何も修繕
は心配ないですが、中古の物件には注意が
必要です。

建物は15年から20年ぐらいで外壁や
鉄錆びなどの修繕が必要になってきます。

大家さんのなかには、修繕にお金をかけたく
ないがために放ったらかしの人もいます。

そのような物件を購入してしまうと、
思いもよらないキャッシュアウトがあるかも
しれません。

でもリフォームの知識なんか自分にはないし・・

大丈夫です!物件を見に行く際に信頼できる
リフォーム会社を同伴させて見積もりを出して
もらうのです。

その見積もりを元に、指値交渉をするのです。

以上のようにレントロールに記載されている
情報は大変重要ですので、細かくチェックする
癖を付けていきましょう

プレゼント

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