これだけは避けたい失敗事例集 その2

ポイント 失敗1 一括借り上げシステム

これだけは避けたい失敗事例集 その2

サラリーマン

不動産投資の失敗の代表と言っても過言ではない「一括借り上げ」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。これは土地を持っている地主さんによくある失敗です。具体的には地主さんのところへ飛び込み営業を回っている建築会社の社員が、相続税対策、土地の有効活用をしませんかと営業にきます。アパートを当社で建築していただき、そのアパートを全部屋借り上げます。しかも30年間です、空室の心配もありません。と言われたらじゃ建ててみようかなと思ってしまいますよね。

しかし、ここでの一番の問題はで今後増々この失敗の被害者が続出するでしょう。どのような失敗かというと、借り上げてもらう家賃設定が未来永劫ずっと一定ではないことです。数年に一度家賃査定の見直しが入るのです。すると当初予定していた収支計画が悪くなり、最悪赤字になることもありえるのです。ではどうすればそのような失敗にならずに済むのかというと、まずは物件近隣の築数年から10年ぐらいの同じような間取りの物件の家賃がどれくらいなのか、借り上げ家賃と比較してどれくらいの家賃下落をしているのかを確認しましょう。

そもそもの話しですが、所有している土地に賃貸需要があるかないか確認することをオススメします。地主さんの特徴として先祖代々の土地を守らなければならないという考えの人がいますが、不動産投資で成功をしたのであれば、この考えは捨てて柔軟に検討するべきです。
 

ポイント 失敗2 引き渡し時期が遅れすぎ(新築アパート)

中古アパートと新築アパートの違いはいくつかありますが、注意しなけいと失敗してしまいがちなのが家賃の入ってくるタイミングです。中古アパートを購入して入居者が入っていれば購入してすぐ家賃が手元に入ってきます。反対に新築で土地探しから始めた場合には、建物を作って入居者を募集して入居が決まりやっと家賃が入ってきます。

新築アパート投資で失敗しないためには、タイミングがとても重要です。新築アパートは一般的には、融資の打診、建築確認、建築期間全て終わらせるためには7か月~8か月必要です。賃貸の繁忙期は2月から3月ですので、この繁忙期に合わせて建築することが理想です。できれば12月末引き渡し翌年の1月から3月にかけて一気入居を決めるためには、逆算すると5月ぐらいには融資の承認をもらいたいところです。さらに土地から探すのであれば、安い土地がすぐ見つかるわけではありませんので、少なくても1年ぐらい前から動いておきたいところです。建築業界では工期が遅れてしまうことは当たり前のような慣習があるようです。

余裕を持った計画をしておかないと、完成時期が賃貸の繁忙期である2月3月を過ぎてしまい、最初の入居付けに苦労してしまい持ち出しのお金が増えてしまう失敗になります。この失敗を防ぐためには、自分自身が工期意識して建築会社や賃貸の管理会社と連携して入居付けを繁忙期で一気に決められる努力が必要になります。
 

ポイント 失敗3 購入した物件が雨漏りをしていた

私の知り合いで、物件購入後に共用部分の天井が雨漏りらしきものが発見されました。その方は瑕疵担保責任が売主にあるとして修繕を依頼しました。瑕疵担保責任とは購入した物件に隠れた瑕疵があった場合に、売主が買主に対して責任をもつというものです。見えない瑕疵とは、実は購入した物件が白アリ被害にあっていたとか、土台が壊れていたなどです。

もしこのことを知らなければ、修繕費用で大きな出費をしていたかもしえません。そしてこの瑕疵についてですが、個人同士で取引するのか、個人対法人で取引するのかによって解釈が違います。個人対法人の場合には消費者保護の視点から売主が宅建業者の場合には2年が最短の瑕疵担保期間になりますし、法人が売主の場合には、瑕疵担保免責の特約があったとしても無効になるのです。

しかし、これが個人同士の売買になると自由に瑕疵担保免責を設定することができるので、どちらかというと売主のほうが有利かもしれません。雨漏りやシロアリ被害で大きい失敗をしないためにもこのような知識を頭に入れておくといいですね。

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1月
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