借地権物件を購入するタイミングとは

借地権 借地権のメリット

借地権物件を購入するタイミングとは

物件探し

物件探しをしていると、相場よりも利回りがとても高い物件がでてきます。詳細を見ると権利関係のところが所有権ではなく借地権と記入されていることがあります。借地権というは、土地(底地)を地主さんから借りて、建物を建築するのです。借地権の特徴として、土地の価格が入っておりませんので、物件価格が安く利回りが高いのです。

他にもメリットはあります。それは、土地を取得しないので不動産取得税が発生しないので、初期コストをおさえて不動産投資をスタートすることができます。税という点では土地に対する固定資産税や都市計画税を負担しないですみます。地主さんが支払うからです。これらメリットがありながら、物件の見た目は所有権と何も変わりません。

しかし、メリットだけではなくデメリットもあります。借地権物件のデメリットは、まず地代が発生することです。地主さんから土地を借りてますので支払いがありますので、大きいランニングコストになります。他にも更新時には更新料が発生したり(更地の数パーセント)、建物を売却時に売却価格の1割ほど、再建築する際は更地の数パーセントの更新料が必要になってくるのです。
 

ポイント 借地権のデメリット

デメリットの中でも、銀行の担保評価が低いというの最もネックではないでしょうか。通常物件を購入する際は、所有権のため土地と建物で担保評価されるわけですが借地権の場合だと、土地がないため建物だけで評価されるのです。そもそも借地権を取り扱ってくれる金融機関は少なく、もし融資がひけたとしても多額の自己資金を投入する必要がでてきます。

借地権物件で重要なことは購入するタイミングかと思います。借地権は、地代を払う、更新料などのランニングコストはかかるものの高い利回りには魅力があります。では最初から高利回りの借地権物件を購入したほうがいいかというとそうではないと思います。まず大事なことは、借地権物件を購入する前に決めるべきことがあります。それは物件規模をどれくらいまで大きくするかどうかです。1棟だけ購入していくのであれば、多くの自己資金を投入して最初から借地権物件を購入してもいいかもしれません。

しかし。物件規模を複数棟数億円規模を目指すのであれば、最初は所有権の物件から購入していくことをオススメします。それは先述したとおり銀行の担保評価が低いためです。よく物件規模拡大していくためには積算の高いRCを購入するべきだという話しがあるように規模を拡大していくのに担保評価の高い物件を購入していったほうがよいわけです。しかし、最初から借地権物件を購入すると次の融資の段階で銀行からの評価が厳しくなってしまうからです。
 

ポイント 借地権物件はいつから購入するべきか

ではタイミングで借地権物件を購入するべきかというと、個人名義の場合だと最初から借地権物件を購入するのではなく、複数棟購入し節税を意識する必要がでてきたら借地権物件の購入を検討すればよいのではないでしょうか。銀行からどのように見られるのか意識しながら物件を購入していかないと、物件規模拡大が途中で止まってしまいます。

そして中古の借地権物件は減価償却で節税もできますので、物件規模が大きくなって税金対策をしたいときには良い効果があります。そのような観点から借地権物件を購入するのは後でも良いと思うのです。

しかし、これはあくまでも個人名義で購入した場合です。法人で購入できるのであれば、最初から借地権物件を購入する方法もあります。詳細はここでは控えさせていただきますが、法人で融資を組むスキームが必要になってきます。法人で融資が厳しいようであれば、やはり借地権物件は後々購入したほうがよいでしょう。

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