1棟不動産投資のコツ!3秒で賃貸需給を見極めるには!?

秒速で賃貸需給を見極める方法

コツ

こんにちは!不動産投資“最初で最高の決断”サポーター藤本です。今日お伝えすることは、物件を不動産会社から提案されたときに、ネットで賃貸の需給、つまり需要と供給について、ネットで簡単に3秒で調べる方法があります。不動産投資で怖いのが、賃貸の需要がないところに物件を購入してしまうことですよね?具体的には、地方でよくあることなのですが、人口流出が著しく、明らかにアパート、マンションの空室のほうが部屋を探している人よりも多くなっている状態ですね。自分が住んでいる場所から近所だったり、過去に住んだことがあるエリアは土地勘があるのでわかるかもしれません。

しかし、自分の手元に入ってくる物件情報が必ず、土地勘のある場所とは限りません。もし良い物件情報が入ってきたけにもかかわらず、土地勘がないという理由だけで諦めてしまうのはもったいないです。しかし、自分は言ったこともないし全く知らないところにある物件を買うのは心配・・その気持分かります!では、どうすれば、自分の知らない土地でも賃貸の需要と供給を調べられるのかというと、あるサイトを見るだけで3秒で分かってしまいます。それは。ホームズの見える賃貸経営というサイトです。

不動産投資に興味がある人なら必ず見ているはずです。このサイトには、市町村ごとに、住宅の空室率、賃貸住宅の空室率、賃貸入居者の希望間取り、ホームズに掲載されている間取り、間取りごと、築年数、駅からの距離による平均家賃などが掲載されています。このサイトを見るだけで、需要と供給が一目で分かります。実際に和私が所有している物件の市を見てみました。すると、前から知っていましたが、賃貸住宅の空室率が28パーセント、埼玉県の中でも上位の空室率です。

そして、まず一番最初に見ておきたいのは、入居希望者の検索条件とホームズ掲載物件の状況という円グラフです。このグラフは、部屋を探している人がどのような間取りで探しているかがグラフになっています。もうひとつのグラフは、ホームズに掲載している賃貸物件の間取りがどのような割合で掲載されているかがグラフになっています。この2つのグラフを見ると、3秒で需給が分かります。

たとえば私の物件のエリアで見ると、ホームズに一番掲載している間取りが、ワンルーム、1K,1DKが全体の61%です。それに対して、入居希望者の検索条件はというと、ワンルーム、1K、1DKは全体の18パーセントです。やばくないですかこのギャップ笑。明らかに供給過剰状態です。このエリアで小さめの間取りの物件で勝負をしていくのはけっこうきつかもしれません。

何故こんなことになっているかというと、サブリース会社がかなりの勢いで、新築アパートを建築しているからです。ネットで賃貸物件を検索すると新築ばかりです。このサイトで他にも参考になるでデータが掲載しています。それが。賃貸入居者の希望築年数と希望家賃です。築年数というと、やっぱり新築の方が人気でしょと思うかもしれませんが、場所によってはそんなことはありませ。自分の物件のエリアで見てると、築10年以内で検索している人は全体の2割に満たないのです。築年数が20年以上になる物件はというと、全体の46%。

新築だけが人気があるわけではないのがよく分かります。あと地方の物件で特徴的なのが駅からの距離です。よく言われるのは駅近がよい言われてますが、自分の物件エリアを見てみると、徒歩15分、20分、30分、30分以上が全体の半分です。地方が車社会なのであまり駅に近いはメリットにならないことが多いですね。

あと見逃せないのが平均家賃です。間取りや駅からの距離の違いで家賃の平均がグラフと一緒に掲載されています。レントロールを見て、今新規で部屋を募集したらいくらになるのか調べるのに参考になります。これは余談ですが、自分の物件エリアの家賃相場を見ていたら違和感がありました。それは、1LDKと2DKを比較すると1LDKの方が平均家賃が相当高いということです。部屋の広いまどりの2DKのほうが家賃が高いイメージがあったのでなぜかなと考えてみると答えが見えてきました。

理由は、これも新地アパートの建築ラッシュのせいかと思います。最近は、せまいワンルームや1Kではなく広めの1LDKが私の物件エリアでは人気というかよく建築されてます。2DKはあまり人気ないんですね。もちろん新築なので家賃は高く設定していますので、平均家賃を押し上げているのでしょう。話しがそれてしまいましたが、適正な家賃設定を調べるには、管理会社に聞くのが早いです。買付けを急がなくてはいけないときなんかは、このサイトを活用するといいと思います。なにげなく見るのではなく、このエリアにこの物件を購入したらうまくいきそうかどうかという目線でデータを見てください。物件を見ないで買い付けするための材料ぐらいにはなります。

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