収支シュミレーションの死角

こんにちは!
藤本です^^

今日は子供の
七五三の前撮りでした。

子供って
じっとしてないし、

カメラの方を見ないので、
なかなか良い写真が撮れないんですよね。

でも、最後はバッチリ笑顔で
撮れました^^

ところで、
今日は「収支シュミレーションの死角」
についてお伝えします。

不動産投会社の担当者から、
物件の提案を受けて、

物件概要書と一緒に
収支シュミレーションを
渡されることが多いと思います。

このシュミレーションなんですが、

私の経験上あてにならない
ケースが多いです。

具体的には、

・家賃の下落率
・ランニングコスト

まず、家賃の下落率ですが、
かなり甘く見ている業者が
多い気がします。

例えば、新築木造のケース
です。

物件の構造には、
木造やRCなどいくつか種類が
ありますが、

その中でも木造の家賃の下落率が
一番激しくなります。

ジェットコースターが
最高点から一気にかけ落ちる
イメージです。

この下落するスピードは都市部か
地方かで異なります。

特に地方の下落率は、
ジェットコースターで
いう「ドドンパ」って感じです笑

都市部の物件でも
地方までの速さはないにしても
一定に家賃下落は必ずあります。

この家賃下落のスピードを
確認するためには、

ネットで賃貸のポータルサイトで、
競合物件になりそうな、

築5年~10年ぐらいの
中古物件の募集家賃を確認
してみましょう。

そして、業者から提案された
シュミレーションの家賃下落率と
比較してみるのです。

ひどい業者だと
シュミレーション上ずっと
家賃の下落はない設定で
計算されていることもあります。

次にランニングコストです。

不動産投資を始めると
必ずランニングコストが
発生してきます。

業者のシュミレーションで
よく記載されているのは、

管理会社へ支払う管理費
電気代
インターネット
清掃費用
固定資産税などはきちんと掲載
されているケースが多いです。

しかし、ランニングコストは
実はたくさんあったりします。

例えば、

自治会費
受水槽清掃費用
敷地外駐車場の賃料
浄化槽の清掃、点検費用
エレベーターの点検費用
ロードヒーティング費用
民間業者へ委託したときのごみ回収費
広告宣伝費
仲介手数料
リフォーム費用

今ぱっと思い浮かぶだけでも
これだけのランニングコストが存在します。

で、業者の収支シュミレーションを
見ると、

抜けまくってます汗

ランニングコストの費用の
ところを見ると

年間の家賃収入に対して10%
前後のものが多いんですね。

正直言って、
だまされている感覚です・・

物件の購入を検討する上で、
大事なのは、

いくら家賃が入ってきて
いくらキャッシュアウトしてしまうかです。

業者は少しでも良い提案に見せるように
都合の悪いことは隠しがちです。

そして、提案される物件の収支が
よければまだ良いのですが、

資金計画的に厳しいものを提案され、
さらにランニングコストの見方も甘く、

詳細も書いていないようなシュミレーションは
たくさんあります。

さらに、予想が付きにくいのが、

仲介手数料
広告宣伝費
原状回復費用

この3つはどこの不動産会社でも
シュミレーションには全然記載
されていません。

だから、目に見えるコストを全て
把握し、なおかつ
将来発生するであろう、

このようなコストも見込んで
おかなければなりません。

ここを見落としてしまうと、
シュミレーション通りにいかないのは
もちろん、

全然手残りがないとか、
場合によっては持ち出しになる可能性も
あるわけです。

まとめると、

ランニングコストは事前に把握できるものは
全て把握して、

仲介手数料、
広告宣伝費
原状回復費用

これらの分も上乗せして
シュミレーションする必要があります。

しかし、初心者だと
シュミレーション表を見ても
なかなか分からないですよね。

私もそうでした笑

毎日多くの方にご相談いただいて
ますが、

たまにこれはないな・・・と思う
シュミレーションなんかもあります。

変な物件を買わないように気を付けてください。

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ありがとうございました
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