不動産投資の注意点、レントロールを読み解く

レントロール 家賃のばらつきには要注意

不動産投資の注意点、レントロールを読み解く

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不動産会社から物件資料を請求すると、送られてくるのがレントロールというものです。こちらは、部屋ごとの契約日、契約終了日、家賃、共益費、駐車場代などが記載されています。記載されていることはシンプルなのですが、大変重要なことが記入されていますので、その注意点をお伝えしていきます。

まずは、まずは賃料です。賃料を見渡してみるとばらつきあがあることがあります。ここから考えられることは、賃料が高い入居者はかなり前から住んでいることが予想できます。注意点としては、物件資料に記載されている賃料は、その長期入居者の高い家賃設定で計算されています。きちんとした利回りを計算するならば、その長期入居者が退去して再度募集するときの家賃設定で利回り計算してみましょう。

期入居者がいる場合の心配な点としては、更新時に家賃の交渉をしてくる人もいます。アパートの中に仲の良い人とかいると家賃の情報が耳に入ってくるケースや、単純のネットで自分のアパートの入居者募集中になっている部屋の家賃を見て交渉してくる人もいます。

そして頭に入れておきたいのは長期入居者が複数世帯いた場合です。長期間入居があったということは、現状回復費用も相当かかってきますので、それも考慮して物件選びをする必要があります。
 

ポイント 賃貸需要の依存には要注意

不動産投資の注意点、レントロールを読み解く

レントロールから他にも注意するべき点があります。それは、新築されてからまだまだ日が浅いケースです。何が心配かというと、新築プレミアムと言って、新築という理由で物件周辺の家賃相場からかけ離れた家賃設定をしている人がいます。その新築プレミアムがのせている状態で利回りが計算されてしまっているケースがあります。

しかし、この新築プレミアムは2~3年すればすぐに家賃下落につながってしまいますので、物件近辺の築3年ぐらいののと家賃を比較してみるとどれくらい家賃を下げなければいけなくなるかが分かります。他にも注意点はあります。物件の入居者が一部の大学や企業に依存しているケースです。例えば大学生に依存しているケースですが、大学生は4年生が終われば就職する人がほとんどです。就職してしまえば、勤務地も変わり引っ越しになります。仮に大学生4年生がまとまって入居している場合、2月から3月に一斉退去の可能性があります。

そして企業については、よく派遣社員の福利厚生の1つとして借り上げ社宅と言う形で貸し出すこともあります。そこで心配なのが、リーマンショックなど、景気が大きく後退すうりょうなことがあると、企業はすぐに派遣切り、社宅も解約になり、一斉退去の可能性があります。これら全てを心配していても仕方ありませんので、大事なのはバランスです。偏っていないかどうかをチェックしていきましょう。
 

ポイント レントロールを良くみせようとする売主もいる

不動産投資の注意点、レントロールを読み解く

悪質なケースもあるのですが、それは売主さんが意図的に入居者に入ってもらうケースです。これは物件の入居状況が高くなればなるほど買い手側としては買いやすくなってきますし、融資もつきやすくなるのです。そのために悪い売主は自分で費用等は負担して、とりあえず売却するときだけ入居してもらう、つまりエア入居者のケースがあります。

それを見極めるのは難しいのですが、レントロールの契約日を見て、つい最近契約している人がたくさんいたりすると少し怪しい気がします。あとは実際にメーターが動いているかどうかを現地に見に行く、夜見にいって明かりがついているかどうか確認するなどの方法があります。最後の注意点は、1階が店舗になっている物件です。レントロールを見て、この店舗や事務所の家賃が全体のかなり部分を占めていることがあります。

しかし、店舗や事務所は入居されているときはお良いですが、一度退去になってしまうとしばらく入居がない期間が長く続くことがよくあります。店舗の物件を購入する際は、どのような道路に面しているかを把握することが大変重要です。

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