不動産投資で失敗しないためのエリア選定はどのようにするべきか

ポイント エリアの人口を予測する

不動産投資で失敗しないためのエリア選定はどのようにするべきか

不動産投資

不動産投資を始める際にどのうようなエリアを選ぶべきか一番最初は悩むところではないでしょうか。自宅から近いところ、車で1~2時間ぐらい、飛行機でいくようなところなど、不動産投資家によってエリアはバラバラです。物件の購入後の管理は管理会社に任せることにしているので、エリアは自宅から多少離れていてもいいかと思います。

しかし、いくつか注意しながら選んでいかないと後々困ってしまうはずです。まず最初は人口減少している地域です。日本の人口は既にピークを過ぎて減少が始まっています。その減少スピードは地方がとても顕著に表れていて、場所によっては空室率がとても高いエリアがあります。物件探しをしていると、そのようなエリアの利回りはとても高く、価格が割安な物件が多く出ているのですが、資料請求してみると入居率がかなり低いものばかりです。気になる物件がでてきたらまずその物件の地域の人口が今後どのようになるのかを把握する必要となります。

その方法として、国立社会保障・人口問題研究所というサイトの中に将来推計人口がありますので、そちらをご覧になってください。もしそれを見てものすごい勢いで人口減少しているエリアであれば、要検討したほうがいいかもしれません。もしくは人口減少エリアであれば、もっとエリアを細かくしぼって物件選定の必要がでてきます。
 

ポイントどのような世帯が住んでいるのか確認する

不動産投資で失敗しないためのエリア選定はどのようにするべきか

確認するべきことは人口推計だけではありません、先ほどのサイトの中では、世帯数も掲載されております。エリアが決まったら、世帯数を見て単身者向けなのかファミリ―タイプ向けなのかよいのか判断していく必要があります。そして大事なのが需給の問題です。大学周辺とかに多いのですが、実際の需要以上にアパートマンションが供給されすぎてしまい空室率が高いケースがあります。

よく不動産会社で物件探しをしていると、このエリアは●●大学の需要がありますので、というセールストークがあります。しかし、この意見をそのまま鵜呑みしてはいけません。大学周辺には既存のアパートも多く、新築アパートも建設がいまだに続いているところもあります。そうなってくると何が始まるかというと、家賃下落です。数が増えすぎてしまい家賃を下げて入居付けしようとするからです。

そのようなエリアで戦っていくのは大変かもしれません。さらに最近は地方の私立大学キャンパスが都会へ移動したりすることもよくあり、さらに空室率が高くなったケースもあるので、大学生の需要に依存してしまうと、キャンパス移転で大きいリスクとなってしまうのです。
 

ポイント地方に行けば行くほど細かく調べる

不動産投資で失敗しないためのエリア選定はどのようにするべきか

エリア選定で大事なことは、自宅から近所かどうかではありません。もし自宅近所の賃貸需要が十分ある地域であれば問題ありませんが、そうでなければ無理に近所にする必要は全然ありません。むしろ縁のないようなところでもしっかりと賃貸需要が見込めるエリアを選ぶべきです。よく人口が増加している東京が良いという人もいますが、東京の中でも人口が減少しているところもあるのです。

重要なのは、物件選びの段階で、より狭く細かく賃貸需要を確認する必要があります。それは地方に行けば行くほど必要になってきます。地方の中でも人気のあるエリアとそうでないエリアに分かれているケースがあります。もし自分知らないエリアであれば、実際に見に行ったり、賃貸の管理会社へヒアリングしてみるなど念密な調査が必要になってきます。ここを怠ってしまうと物件購入後に困ってしまいます。

それは空室期間が長期になってしまい、当初想定してた収支計画にならなくなってしまうのです。エリア選定で大事なのは、人口は減っているところよりも増えているところ、減っているのであればそのペースはどれくらいか、地方のエリアでも人気のエリアかどうかなどを調べる必要があります。

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