不動産投資で地主大家はサラリーマン大家よりも有利なのか

地主 建築会社の利益がたっぷり乗せられている

不動産投資で地主大家はサラリーマン大家よりも有利なのか

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不動産投資家には大きく分けて2種類のタイプがあります。1つは、先祖代々土地を所有している地主大家さんです。2つ目は土地は一切もってなくて会社員をしながら大家業をしているサラリーマン大家さんです。どちらが融資をしてもらいやすいか、もしくは銀行が融資をしやすいのはどちらかというと、持っている土地にもよりますが地主さんではないでしょうか。

しかし、地主さん全ての人が不動産投資に成功しているわけではなく、むしろサラリーマン大家のほうが成功している人が多いのかもしれません。その理由の1つは、まず地主さんは自分が所有している土地に物件を建てようとします。ここで注意しなければならないのが、建築会社の提案してくる物件価格です。

どこで儲けているかという間違いなく建築から儲けています。以前私が不動産会社に勤務していたときに地主さんに提案していた表面利回りは6%から7%でした。建設費が高騰してきている現在でも、土地つき新築アパートでも8%以上のものはたくさんあります。いかに業者が利益をのせているかが分かるはずです。
 

ポイント サブリースという甘い言葉

不動産投資で地主大家はサラリーマン大家よりも有利なのか

そして2つ目の理由は、30年一括借り上げなどのサブリースをセールスポイントにして営業してくるのですが、問題はここにあります。地主さんの中には賃貸不動産の初心者が多いですが、やはり心配するのが空室です。人口減少、ましてや地方になれば空室になっているアパートマンションはいくらでもあります。

そこにサブリースという形にして空室リスクは心配しないでください、うちが全部屋借りますのでと言って安心させてくるのです。しかし、この言葉を信じて始めてしまうと後々大変になるケースが増えてきました。それはサブリース開始後、数年もすると家賃が下落してくるのです。

最初の提案する際は、家賃が下落した場合のシュミレーションなんかは見せない業者がほとんどです。30年間は借り上げるけれども、家賃が一定ではないのです。最近は家賃固定をうたっているところもありますが、そもそも空室の心配がない立地で、サブリースなんか必要ないところが多いです。

契約書の中には、はっきりと何年後に家賃を下げるかもしれませんとは記載されてなく、日本経済の動向や状況の変化がる場合には、業者とお客さんお互い協議の上家賃の交渉がありますという内容になっています。

しかし、実際には家賃交渉は一方的な提案になりがちで、そこで交渉破断になると、サブリースが解除されて通常のアパートに戻るのです。ただのパートに戻るだけなら良いのですが、解除になるとそれまで住んでいた入居者全て引っ越させて完全な空室状態で解除されてしまうのです。
 

ポイント 地主さんが不動産投資で成功するために

不動産投資で地主大家はサラリーマン大家よりも有利なのか

では地主さん大家が不動産投資で成功するには、どうすればいいかとうと、自分が所有している土地に賃貸の需要があるかないか確認することが必要です。地主さんは土地を持っているので、すぐ自分の土地にアパートを建てようとしますが、賃貸の需要がばところに建築してしまい、空室がなかなか埋まらないことがあります。賃貸需要が分からなければ賃貸管理会社にヒアリングしてみるといろいろと教えてくれます。

そして、もし自分の所有している土地にある程度賃貸需要が見込めるのであれば、大手のハウスメーカー以外でも地元の工務店など複数の見積もりをとることをオススメします。建築コストを抑えることで安定した賃貸経営がスタートできるからです。複数の業者の中から価格や品質の比較をするとよいでしょう。

最後に万が一、所有している土地にあまり賃貸需要が期待できない場合には、土地を売却して、その売却資金で賃貸需要がある物件を買う方法もあります。先祖代々の土地だからといって無理に建築するよりははるかに効率的です。ここを柔軟にできるかどうかが成功するかしないかの別れ道になります。

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