不動産投資の注意点!区分マンションの特徴と注意点2

区分マンション width= キャピタルゲインを伝えない業者

不動産投資の注意点!区分マンションの特徴と注意点2

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前回に引き続き、区分マンションの特徴や注意点についてお伝えしていきます。新築ワンルームマンションの業者と話していると、あたかもこんなに利回りが高いんです!と提案してきます。どれくらいの利回りですか?と聞くと、4%から5%ぐらいですね・・あっそうなんですねと驚いたことがあります。

融資の条件を聞くと、その時は2%の金利で35年とのこと。その収支計画だと管理費用、税金など考慮したら赤字じゃないですかと聞いたら。はい、そうですと言っていました。担当者も赤字になるのは分かっている様子でした。こういう条件で買う人いるんですかと聞くと、いるとのこと。

そこでセールストークを詳しく聞いてみると、生命保険の代わりになる、家賃保証がある、月々数万円の赤字でマンションのオーナーになれる、節税になるなど疑問に思うようなことばかり頑張って話していました。

そもそも新築ワンルーム業者が利回りが高いと言って提案してくるときに、インカムゲインの話しはよくしてきますが、キャピタルゲインのことはあまり説明をしてこない傾向があります。
 

ポイント 結果的に身動きがとれなくなる

新築ワンルームマンションの利回りは低く、かなりの自己資金を投入しないかぎりはキャッシュフローがでません。入ってくる家賃のほとんどが銀行返済に回り、管理費、税金を考慮すれば赤字になります。さらに、新築ワンルームマンションは、業者の利益がたっぷりとのっていますので、購入して即値下がりしてしまいます。

キャッシュフローが黒字ならまだしも、赤字でさらにキャピタルゲインも即赤字になるのです。業者はこの値下がりのことについては言ってきません。このような状況になってしまうとオーナーの懐から不足した分を払う必要があり、売りたくても売れない持ち続けても赤字続きという最悪の状況になってしまいます。

そして担保評価が低いですので、レバレッジをきかせてどんどん物件を購入していく作戦ができなくなってしまうのです。他にも注意点があります。業者からは節税になるとよく提案を受けるのですが、それは購入した最初の年だけで節税効果はあまり期待できません。区分所有を1件購入したとしても、事業的規模には該当しませんので、青色申告特別控除や、専従者給与の経費計上などの税務上の特典が受けることができないのです。
 

ポイント 出口戦略に困る

そして区分所有の問題として出口戦略という点が考えられます。区分マンションもいつかは建物が古くなり、建て替えの話しになります。建て替えるためには、所有者の80%以上の同意が必要になってくるため、お金のない人や高齢者などがいる場合、建て替えをするまでに大変時間がかかることが予想されます。

とすると現実的には区分マンションとして売却することになりますが、築40年から60年のマンションを購入する人がいるかというとなかなか厳しいと思います。それに比べて1棟不動産の場合は、建物を解体して土地として売却するもよし、新たに収益不動産を立て直すという選択肢があり、オーナーの自由で選択することができるのです。

最後に、よく不動産投資でリタイアを検討している人が多くいますが、区分マンションでリタイアするのは難しいと考えています。それはまず手間と時間がかかるからです。1億円の1棟不動産を購入して年間300万の手残りを得るのも、1000万の区分マンションを購入して年館30万の手残りを残すのも手間は同じなのです。

区分マンションで1棟不動産と同じ規模のキャッシュフローを得ようとすれば、10倍ぐらいの手間と時間がかかるのではないでしょうか。本当にこづかい程度のキャッシュフローでよいのであれば区分マンションでいいかもしれませんが、せっかく借金をしてリスクをとっていくのですからある程度スピード感を持って1棟不動産を買い進めることをオススメします。

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