静岡銀行を利用した不動産投資戦略

ポイント 静岡銀行を利用した不動産投資戦略

不動産投資に積極的な静岡銀行

不動産会社を回り始めると、よく聞く銀行「静岡銀行」をご存じかと思います。静岡県に本店がある銀行で、不動産投資にはとても積極的な金融機関です。静岡県と言えばスルガ銀行が不動産投資では有名ですが、数年前から静岡銀行の名前をよく聞くようになりました。この銀行は収益還元法で物件評価をしておりとても融資を受けやすいのが特徴です。

金利は3%と高めなので、この銀行で購入しようとする物件は利回りは高いものを狙っていかないとキャッシュフロ―が残りません。そうなると自然と利回りの高い、木造や軽量鉄骨の築20年以上の中古物件がメインになってきます。木造はスルガ銀行が今は融資対象外なので、幅広く物件を探しやすいです。

耐用年数の見方もかなり長く考えています。木造でも築20年以上でも25年から30年の融資期間を組むことが可能です。耐用年数オーバーで融資してくるので、高い金利とはいえ、長期の融資期間で利回りが高い物件を組み合わせれば、かなりキャッシュフローが期待できます。さらに収益還元法で物件評価をするうので、フルローン融資も頻繁に実行されています。限られた資金を利用して不動産投資を考えている人にはお勧めです。

しかし、デメリットもあります。それは融資エリアです。静岡銀行の融資可能エリアは全国どこでも良いわけではありません。静岡銀行の本店は静岡市にありますが、なぜか静岡県には積極的には不動産投資の融資はしていないようです。

そのかわりというわけではないですが、東京、埼玉、神奈川、千葉の一部には融資をしています。具体的には、国道16号の内側でないと融資をしてもらえません。国道16号は神奈川だと横浜、東京だと八王子、埼玉県だと春日部、千葉県だと市川ぐらいまでエリア内になっています。国道16号が分からなければネットで調べればすぐに分かります。

必要な年収は500万以上から相談可能になってきます。基本は個人名義のみです。法人での融資は厳しいとよく聞きます。フルローン融資も可能ですが、初期費用は必要になりますので、物件価格に対して7%ほどの資金は準備しておきましょう。

シュミレーション

物件所在地 埼玉県南部 木造 築25年 利回り11% 価格3000万円 初期費用200万 自己資金200万 年間ランニングコスト 年間家賃収入に対して20% 金利3・3% 融資期間30年で計算すると、返済額(月額)131387円、返済額(年額)1576600円、返済比率47.78%、月間の手残り88600円、返済後利回り 3.32%という結果になります。

不動産会社はよく表面利回り10%未満のものを提案してきますが、10%以上のものを狙うことをおすすめします。そのような物件であればかなり収支も安定してきます。空室李は考慮してませんが、しっかりと賃貸の需要調査をしておけば問題ありません。年収600万前後の人で、自己資金が限られている人は検討するべきでしょう。た

ただし注意点としては、出口戦略をどうするかです。静岡銀行は耐用年数オーバーで融資をしてもらえて、キャッシュフローも残りやすいのですが、借り換えをする際に、他行では築古だったり、積算評価が低いことを理由に厳しくなることが予想されます。借り換えが厳しいとなると、売却か物件保持をキープになります。売却についてはその時の相場にもよるので不確定要素が残ります。物件保持をするのであれば、修繕が必ず発生しますので、しっかりとキャシュフローが残る収支にして、将来の修繕費用発生に備えておきましょう。6

プレゼント

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