不動産投資の失敗!区分マンションの特徴と注意点


区分マンション 割高な物件価格と家賃設定

不動産投資の失敗!区分マンションの特徴と注意点

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不動産投資が活況になってきているなか、1棟もの以外にも区分マンションを購入する人も増えてきました。これはいきなり高額の1棟ものを購入するのではなく、最初は金額を抑えて始めれる区分マンションから始めてみようと考える人が多いからです。

しかし、物件選定や無理な資金計画で区分マンションを購入してしてしまったために、失敗をしてしまっている人が増えてきています。今回はこの区分マンション投資で失敗しないために、特報と注意点をお伝えします。

まず一番失敗例が多いのが新築ワンルームマンションです。これは業者の利益が相当価格に上乗せされてますので、割高となります。その割高物件に融資がひけたとしても次に問題が出てくるのが、家賃です。当初設定された家賃というのは、新築プレミアムと言って、物件周辺の家賃相場に比べると高めに設定されているケースが多いのです。

その家賃が未来永劫続くわけなく、数年もすれば家賃は下落してきてしまうのです。家賃が下落してしまうことににより、当初想定していた収支計画が狂ってしまうことがよくあります。最初の家賃設定が高すぎていないかよく確認してみてください。
 

ポイント1棟不動産よりも高い空室リスク

不動産投資の失敗!区分マンションの特徴と注意点

次に注意しなければならないのが、空室リスクです。区分マンションは1部屋しかありませんので、複数の部屋がある1棟ものと比較すると、空室リスクが高くなります。入居していれば家賃は100%、退去してしまえば家賃は0になってしまいます。

これが1棟ものであれば1部屋退去してしまったとしても他の入居者からの家賃収入があるため、持ち出しの可能性は低くなります。したがって融資については1棟ものよりは区分マンションのほうが不利になりがちです。

それは空室リスクが1棟不動産に比べると高く、退去になってしまった際に、本業の収入から払わなければならない可能性があるからです。もちろん銀行でも区分マンションに融資をしてくれるところはありますが、余裕を持った収支計画が必要になります。

サブリースを付ける業者もいますが、新築や立地の良い場所であればサブリースは必要ありません。相場の家賃設定よりも10%から20%安くなってしまうので、もったいないのです。そしてそのサブリースも数年で見直されることがほとんどです。区分マンションの立地は命ですので、慎重に選んでいきましょう。
 

ポイント まだまだある区分マンションのリスクと注意点

不動産投資の失敗!区分マンションの特徴と注意点

そして忘れてはいけないのが、ランニングコストです。区分マンションは入居があろうがなかろうが修繕積立金というものを払う必要があります。これは将来大規模修繕が発生したときのために、毎月ごとに資金を積み立てるものです。

しかし、この修繕積立金が十分積み立てられていないケースがあります。その状態で大規模修繕が発生すると一時的に大金が必要になることもありますので注意が必要です。他にも間取りが極端に狭いケースがあります。12平米から15平米の狭い1R、1Kタイプはデベロッパーが収益性樹重視で、極力狭くして収益性を無理矢理上げていることがあります。

これはアパートにも言えることですが、狭い間取りの物件は他の競合物件とひ比較すると入居付けが厳しくなりがちになり、家賃下落リスクも高くなってきます。業者からは、生命保険の代わりになりますよ~、老後の資産が作れますよ~、節税になりますよ~などなどのセールストークがよくありますが、最初の収益不動産を区分マンションにしてしまったために、身動きの取れない人が多勢います。

家賃が下がり、コストがかかり、銀行への返済をしたら赤字。失敗に気づいてすぐ売却をしようとしたら、借入れ金額よりも売却価格が低くて売りたいのに売れない。仕方なく毎月赤字で持ち出しの連続という状態にならないために、新築ワンルームマンション以外のものから不動産投資をすることをオススメします。

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