不動産投資の注意点、購入してはいけないチェックポイント


不動産投資 賃貸需要のないところでは購入しない

不動産投資の注意点、購入してはいけないチェックポイント

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不動産投資をしようとすると膨大な数の情報がネット上では溢れています。その情報の大半は購入するにあたり注意が必要、もしくは購入してはならない物件情報がほとんどです。買ったらまずい物件のチェックポイントをいくつかお伝えしていきます。

まず一番先に注意しなければいけないことは、賃貸需要が少ない地域の物件です。賃貸需要が少ない地域の特徴として、空室率が高いということがあります。そのような地域で一度空室がでると、次の入居者が決まるまでに数か月からひどいと1年以上空室のままということもあり得ます。

空室率を調べる方法ですが、ネットではHome’s不動産投資というサイトにある「見える賃貸経営」を見るとだいだいの空室率が分かるようになっています。購入しようとしている地域の空室率と購入対象物件の空室を比較してみるのです。

リアルでは、やはり物件周辺の管理会社へ電話、もしくは訪問をして直接聞いてしまうのが手っ取り早いです。調べていると感覚がつかめてきます。一般的には、空室率が高いのは地方、低いのは都心になります。

しかし、地方でも賃貸需要があるところはしっかりありますし、都会でも空室率が高い地域があるのです。例えば都会でも、大学や企業周辺の物件によくあるのですが、供給過剰地域がありますので注意が必要です。
 

ポイント 旧耐震基準の物件は買わない

不動産投資の注意点、購入してはいけないチェックポイント

地方で注意しなければいけないのが、駐車場の有無です。都会では車以外のバスや電車のインフラが整っていますが、地方は完全な車社会です。仕事に行くとき、遊びに行くとき、買い物に行くときなど、全て車で移動なのです。できれば1世帯あたり1台ではなく、1世帯あたり2台確保しておきたいところです。

地方の物件について言えば、駅近はあまりメリットにならないケースがあります。駅に近くても駐車場がないことによってなかなか入居が決まらないことはよくあるのです。他にもまだまだ注意点があります。

それは新耐震基準に建設された建物です。1981年に耐震基準が大きく変更されて、それまでは震度5ぐらいの地震に耐えられるような構造でしたが、新しい基準では震度6強以上の地震にも耐えられる建物にするという規定になりました。

何故この物件を選んではいけないかというと、勿論地震の際に倒壊してしまっては困るということもありますが、まず購入するときも融資がつきにくく、売却する際も融資がつきにくいために出口戦略で困るケースがあるからです。
 

ポイント 天災リスクに備える必要がある

不動産投資の注意点、購入してはいけないチェックポイント

地震と関連して、もし地震が発生した際に被害が出やすい地域の物件も外すべきです。それは国土交通書の「災害ハザードマップ」を見ると、「地震の震度被害マップ」や「地盤被害マップ」などで確認できますので要チェックです。

他には事故物件というものがあります。これは部屋の中で孤独死があったとか、殺人、自殺があった場合です。これらのようなことがると、必ず重要事項で説明義務が発生していきます。

ただし事故物件は絶対購入してはいけないかというとそうでもないと思います。なぜなら物件価格の相場よりもかなり安くなっているからです。

事件事故が起きた部屋は安くしなければならないケースが多いのですが、それでも十分な利回りがあったり、しっかりとした賃貸需要があれば問題ないのです。逆を言えば事故物件にもかかわらず、たいして割安でない物件は購入を見送るべきでしょう。

最後にお伝えしたいのが、部屋の広さが異常に狭い物件+3点ユニットバスには注意が必要です。どれくらい狭いかという、3坪から4坪ほどです。昔のバブルの際に利回り重視で作られたものが多いのです。

現在は1Rや1Kでもそれなりに広い部屋も増えてますし、バストイレ別は当たり前のようになっています。しかし、このような物件が全く入居が決まらないかというと、そうでもなく、家賃設定が他の物件よりも価格競争力があれば需要は出てきます。

しっかりと賃貸需要や家賃設定を考慮した上で、そのような物件は購入していきましょう。

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