不動産投資の出口戦略について、どのように考えるべきか


ポイント 短期譲渡所得と長期譲渡所得

不動産投資の出口戦略について、どのように考えるべきか

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不動産投資を始める際に、購入した物件を何年所有するお考えでしょうか?よく言われるのは、5年以上は保有しましょうという話しをよく聞きます。それはなぜかというと税金面で有利になるからです。

具体的には、自宅でも収益不動産でも保有期間が5年の一区切りになります。それは、購入したときよりも売却した際に高く売れた場合、利益が出ます。そしてその利益に対して税金がかかるのですが、5年所有しているかそうでないかで税率が違うのです。

売却した年の1月1日現在の所有期間が5年未満の場合は、短期譲渡所得と言って、利益に対して税率が39%になります。それに対して所有期間が5年以上になると長期譲渡所得となり、税率が20%と低くなるのです。5年経過するかしないかで税率が倍違ってくるので、一般的には5年以上は保有したほうがよいと言われています。

しかし、はたしてそうでしょうか。税率を見ればもちろん5年以上所有したほうがいいでしょう。ただしこれはケースバイケースだと私は考えています。
 

ポイント 税率だけで売却を決断しない

不動産投資の出口戦略について、どのように考えるべきか

その理由は、不動産市場は景気や融資情勢などに影響されて不動産価格が上がったり下がったりします。確かに税率だけを見れば5年上保有した方がよいかもしれません。

しかし仮に所有している物件が購入してから2年、3年で大きく不動産価格が上昇した場合は売却する選択肢も出てきます。売却した際に高い税率で税金がいくらになってどれくらいの利益が残るのかを計算します。月々のキャッシュフローが何か月分になれば売却益に達するのかを計算して、数年から10年の時間が必要であれば売却をして他の物件に再投資していくことにより、手元の資金が増え時間的効率も良くなるケースもあるのです。その反対もあります。物件保有期間が5年以上の場合でも所有し続けたほうがよい場合があります。

それは、売却の際に景気や融資情勢が厳しくなり、不動産価格が低迷しているときです。そのような時に、物件を売却してしまっては利益の幅が減ってしまいますし。物件を購入しようとしている人の融資付けも厳しくなり希望通りの売却価格でなおかつ簡単に売却できないことも想定されます。その際は無理に安く売ろうとするのではなく、再度不動産価格が上昇してくるまで物件を保有することをオススメします。
 

ポイント 値上がりしたらラッキーぐらいに考えておく

不動産投資の出口戦略について、どのように考えるべきか

税率だけ考えれば5年以上保有したほうが良いのですが、5年未満でもものすごい値上がりをして利益を取れるのであれば、売却したほうが効率が良くなることもありますし、5年以上保有した場合でも、不動産市場が冷え込んでしまっているのであれば売却を見送り、次の上昇相場までじっと我慢しなければなりません。

何が言いたいかというと、完璧な出口戦略はないということです。いつ売却するかは税率だけで決めるのではなく、不動産市場が良いのか悪いのかその時になってみないと分からないのです。そして大事なことは値上がりを狙って不動産投資を始めるのではなく、インカムゲインを目的に始めることを意識することです。

万が一物件を購入してから、空室が多くなってしまい収支は赤字、売却をしようとしても安い価格しか売れないなんてことになってしまっては最悪です。確かに税率を考慮れば5年経過した段階で売却は意識したほうがよいのですが、本当に今馬脚したほうがよいのかどうか十分検討する必要があります。家賃収入メインの収支計画で不動産投資を始め、値上がりした売却をするというスタンスがオススメです。

最初から値上がりを狙って都内の1等地に投資しようとすれば、相当大きい資金が必要になってきますし、地方はほとんどが値上がりが期待できません。物件の条件と融資の条件を考慮してしっかりと家賃収入が手元に残る不動産投資をしていきましょう。

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