不動産投資で失敗しないためのランニングコスト注意点

ランニングコスト 何種類もあるランニングコスト

不動産投資で失敗しないためのランニングコスト注意点

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不動産投資を始める際に、十分考慮しなければならないのがランニングコストです。賃貸経営をしていると、必ず発生します。新築や築浅物件であれば安く済みやすいですが、反対に築年数が古ければ古いほどこのコストは高くなってきます。

賃貸経営で成功するためには、ランニングコストを意識していくことは大変重要です。毎月かかる経費としては、毎月管理会社へ支払う管理費、入居者の入れ替え時に発生するリフォーム費用、固定資産税、火災保険料、共用電気代、場合によっては水道料金、受水槽清掃費用、敷地外駐車場費用、エレベーターの点検費用、浄化槽清掃管理費用、自治会費などがあります。

物件にもよりますが、年間家賃の10%~20%ほど必要になるケースが多いです。まずご説明するのが、経費として一番身近な管理費です。これは自主管理ではなく管理会社へ大家業の仕事を委託した場合に必要になってきます。その仕事とは、入居者の募集活動、家賃の集金業務、クレーム対応、修繕対応、契約更新業務、入退去時の業務などが主にあります。これら全てお任せして、相場はというと家賃収入の5%前後になる場合が多いです。
 

ポイント 安ければ良いものではない管理費用

不動産投資で失敗しないためのランニングコスト注意点

しかし、注意点があります。管理費は安ければどこでもいいかというとそうではありません。いくら管理費用が安いとしても入居付けができなければ意味がありません。管理会社を選ぶ場合には、物件がある地域で強いかどうか、大手のポータルサイトに物件を掲載するなど、十分な集客力あるか、対応する社員の印象が良いか悪いかなど見極める必要があります。

一番ベストなのは、管理費も安くて集客力がある管理会社です。他の大きい経費になるのが、入退去時のリフォーム代です。管理戸数が多くなってくると必ず退去があります。1Rや1Kなどの小さい部屋であればそれほど大きい金額は必要でなのですが、ファミリータイプかつ長期間の入居となるとかなりのリフォーム代が必要になります。

この費用を一番安くするためには、自分で全てリフォームするDIYが一番安くなります。しかし、私もそうですが、リフォーム経験がないとなかなかできないですので、ここは業者にお任せしてしまいましょう。その時の注意点は見積もりを数社とることです。リフォーム会社に金額を競い合わせることで少しでも料金を安くすることが可能です。

業者の中には依頼以外のところも直したほうがいいと言って無駄な提案をしてくるところもありますので、注意が必要です。
 

ポイント 他にもあるランニングコストの注意点

不動産投資で失敗しないためのランニングコスト注意点

まだまだランニングコストはあります。注意しなければならないのが、エレベーター管理費ですが、そもそもエレベーターのある物件は、最初はオススメしません。理由は電気代、管理費用が相当高いからです。最悪壊れたときは数百万発生することもあり、一気に利益が吹きとんでしまうこともあるからです。

水道料金についても注意が必要です。入居者それぞれが支払うケースが多いですが、大家さんがまとめて水道料金を支払っているケースもありますので、水道料金を定額で支払ってもらっているかどうか確認しましょう。

地方の場合であれば、敷地外駐車場を借りているケースがあるのですが、半年や1年契約で一括貸の場合もあります。すると何台分を借りているかにもよりますがかなりの高額な経費になりやすい特徴があります。コスト以外のところでも駐車場の売買や相続で持ち主が変わり契約更新できなくなる場合もあることを覚えておいてください。

物件購入時の注意点としては、これらの経費を全て計算して、年間満室家賃金額に対して何%ぐらい必要になるのかを把握して、シュミレーションをする必要があるのです。ここを甘く計算してしまうと後々、当初予定していた収支にならなくなってしまうのでできるだけ正確に計算しておく必要があります。

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