不動産投資の融資は変動金利と固定金利どちらにするべきか


ポイント まだまだ続きそうな金融緩和

不動産投資の融資は、変動金利と固定金利どちらにするべきか

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日本ではバブル崩壊以降低金利の状態が長期間続いていて、これから不動産投資を始める人にとってはどっちがいいのか悩むところでではないでしょうか。今がもし金利の底と考えるのなら金利が低い状態で固定金利にしておきたい。でももし、この低金利がまだしばらく続くようであれば固定よりも変動のほうが金利が低い。今後金利は上がるのかまだ上がらないのか、このような悩みをお持ちの方もいます。

これから金利が上がるかどうかは誰にも分かりません。しかし、想定はしておく必要があります。自分なりの考え金利上昇対策を事前にしっかりと準備できておけば問題ありません。それでは私は今後の金利動向をどのように考えているかというと、まだまだ低金利が続くと思っています。

その理由は日本銀行の政策が低金利に向かうようにしているからです。黒田日本銀行総裁が就任し、大規模な金融緩和を始めました。具体的には日本銀行が日本の国債を買い取るという政策です。この政策により円安になり為替は120円以上に一時なりました。
 

ポイント マイナス金利の始まりと物価上昇

不動産投資の融資は、変動金利と固定金利どちらにするべきか

日本銀行は当初掲げた2%の物価上昇を目標にしていました。しかし、目標はいまだに達成されておらず、物価は0%近辺のままです。そこで先日マイナス金利という政策を打ち出しました。これは、市中銀行が日本銀行へお金を預けると手数料がかかってしまい元本割れをしてしまう仕組みになっています。

再度大きく円安株高になるかと思っていたら、反対に円高株安になってしまているのです。世界経済や中国の動向を受けてマーケットはリスクオフになっています。今後の金利が上がるか下がるかを考える上で重要なものは、景気と物価です。まず景気はリーマンショック以降に比べれば良くなってはいるものの、そこまで景況感はよくありませんし、海外の景気もいまいちなところがあります。

そして、金利と密接な関係にある物価ですが、まだまだ全然上がっていませんし、物価動向次第ではマイナス金利のさらなる拡大も予想されています。とすると、金利はまだまだ低いままではないかと考えています。景気も金利を上げるほど高くない、物価は全然上がっていない、マイナス金利が始まったばかりで金利が上がる要素はどうやら今の状態だと少ないとしか思えません。
 

ポイント 今の低金利の恩恵を受けるべき

不動産投資の融資は、変動金利と固定金利どちらにするべきか

このまま低金利が続くのであれば、金利の低い変動、固定でも3年ぐらいの短期の固定にするのが、不動産投資家にとっては一番恩恵を受けられるのではないでしょうか。

しかし、とは言っても金利が上がってしまったらどうすればよいかということも考えおく必要があります。金利上昇の一番の対策は自由に動かせるキャッシュです。それはなぜかというと、手元に潤沢な資金があれば万が一金利上昇した際に繰り上げ返済をすればよいのです。そうすることによって、月々の返済をおさえることができるようになります。

ここで注意点があります。それは低金利のうちは無理に繰り上げ返済は必要ないということです。日本は借金は悪という風習がありますので、少しまとまった資金ができるとすぐに繰り上げ返済をしたがる人がいます。しかし、不動産投資では繰り上げ返済よりも手元に資金を確保しておくことをオススメします。

その理由は、賃貸経営にはリフォームや広告費などの様々なランニングコストがかかりますし、物件規模を拡大していくためには銀行に見せるための見せ金が必要になってきますので、継続して物件を購入してきたいのであればやはりキャッシュが重要なのです。不動産投資の本当の失敗というのは、資金が底をついてしまったときです。金利が多少上昇してもしっかりと収支的に合った物件探しをする必要があるのです。

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