不動産投資で経費を利用して節税を検討しているサラリーマンの注意点


不動産投資 不動産投資で経費にできるもの

不動産投資で経費を利用して節税を検討しているサラリーマンの注意点

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不動産投資は節税効果があると言われています。会社員だけをしていると住宅ローン減税や医療費控除ぐらいですが、不動産投資で経費にできるものはいくつもあります。

それは、固定資産税、リフォーム費用、火災保険料、地震保険料、不動産会社への管理費用、広告宣伝費、金利、減価償却、その他雑費などです。この中でも経費として大きい割合を占めるのが減価償却です。これは不動産を購入した際に、その不動産を1度で経費計上するのではなく、毎年すこしづつ経費にすることができます。

ちなみに土地は対象外になりますので、中古で土地建物を同時に購入した場合は建物のみが対象になります。建物は土地と違って古くならないからです。この減価償却の注意点としては経費にできる期間が構造により異なることです。例えば、RCは47年、重量鉄骨は34年、軽量鉄骨は27年、木造は22年と税法上決まっております。
 

ポイント 耐用年数が過ぎている築古物件の減価償却方法

不動産投資で経費を利用して節税を検討しているサラリーマンの注意点

耐用年数が過ぎてしまっている物件は、減価償却が全くできないかというとそうではありません。そのような古い物件については、耐用年数×20%で計算できます。例えば耐用年数を超えている木造であれば、木造の耐用年数22×20%=4年になります。

耐用年数までは古くないけど、中古の物件はどのように計算するかというと、(耐用年数-築年数)+経過年数×20%で計算します。例えばRCで築30年の物件で計算すると、(RCの耐用年数47年-築年数30年)+築年数30年×20%=23年になります。
 

ポイント 新築ワンルームマンションには要注意

不動産投資で経費を利用して節税を検討しているサラリーマンの注意点

不動産会社のホームページを見ていると、不動産投資は節税対策になります!と宣伝しているところをよく見かけます。確かに不動産投資が赤字になれば、給料から引かれている税金が還付されることはあります。ですからそもそもそれなりのお給料があって税金を納めている人でなければ節税のメリットはありません。

そして注意点があります。それは節税対策だからと言ってキャッシュフローが最初から赤字の物件を購入してしまうケースがあります。これは新築ワンルームマンションに多い話しです。新築ワンルームマンションの営業マンは「節税対策になる、保険の代わりにもなる、30年後には無借金のマンションオーナーになれます」などと言ってセールスをしてくるのです。

しかし、よく話し聞いてみると、利回りは4%、借入れ期間35年、金利2%代、という条件なのです。この計画では収支的になりたたないのです。もちろん頭金をたくさん入れれば問題ありませんが、フルローンで購入してしまうと、修繕積立費用、管理費用が重くのしかかり、家賃も時間が経てば下落してきます。それに気が付かずに購入してしまうと購入した瞬間に赤字が確定する物件すらあります。

しかし、営業マンはそこでこういいます。「毎月数万円の負担で30年後はマンションのオーナーになれるんですよ」資産家なら問題ないかもしれませんが、普通の一般的な年収のサラリーリマンがそのような物件を購入してしまうと毎月赤字続き、持ち出しになってしまう可能性があるのです。

そして維持できなくて仕方なく売却をすることになってしまいます。しかも売却価格は購入時よりも大幅に安くなってしまいます。新築は業者の利益が相当のっていますので、中古になったまもなく価値が下落してしまうのです。すると売却金額が借入れ金額を下回り、売るにも売れない、所有し続ければ毎月赤字の細工のサイクルに突入してしまう可能性があります。

収入がたくさんある、金融資産が豊富など、いわゆる高い属性の方であれば持ちこたえられますが、そうでない人はまず失敗します。注意点としては営業マンのセールスに騙されることがないように、しっかりと収支的に問題がないか検証する必要があるのです。

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